Аккредитив при альтернативной сделке

Денежные средства для продавца станут доступными только тогда, когда будет завершена сделка купли-продажи, а в банк будут предоставлены все необходимые для ее подтверждения документы. Если сомнений в их законности, правильности и достоверности не возникнет, то банком продавца будут списаны средства с аккредитивного счета на счет клиента.

Если рассматривать такой вид взаимодействия в наиболее упрощенной форме, то покупатель покупает объект, платит за него деньги, а продавец продает его по цене, на которой было достигнуто соглашение, и получает деньги. Тут все довольно просто, однако есть определенные нюансы.

Расчеты через аккредитив при альтернативной сделке (продажа одной и покупка 2-х квартир)

Этого никто не делал — наверное. )Аккредитив, покупатель будет открывать на свою, покупаемую квартиру.

Каким образом, продавцы двух альтернатив, гарантированно, получат деньги за свои квартиры?!У основного продавца, какие могут быть риски?))Продавцы альтернатив, типа, продают, а деньги получат от продавца основной квартиры потом- когда он перечислит. Ну, возможно! Квартиры под залог и вперед.

На таком рынке, можно на все пойти. )

Проводить альтернативную сделку через аккредитив возможно. порядок такой же как и с банковскими ячейками. такие сделки проводит КБ «Промсвязьбанк».
вопрос в другом: все ли участники сделки захотят «показывать» реальные стоимости объектов.

Передача денег за квартиру

В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода).

Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Аккредитив при покупке недвижимости: плюсы и минусы

Сделка по типу аккредитива подразумевает усложненный оборот документов, тщательную проверку и строгий контролинг за ходом операции.
Сделки по такому типу выполняются медленнее.
Одним из существенных минусов считается возможность получения средств только одним покупателем, что усложняет ход сделки, в случае если недвижимость находится в совладении несколькими лицами.
Предоставляя аккредитив при покупке недвижимости, Сбербанк России взимает дополнительную комиссию.
В случае срыва сделки обратный возврат суммы происходит в судебном порядке.
Совершая сделки по аккредитиву, банк выдвигает требование о сообщении налоговой службы о заключении сделки.
Из-за сложности многоэтапного процесса, высокого контроля и затрачиваемого командой специалистов времени, банковские расценки на такие услуги часто завышены.

Сумма комиссии для аккредитива, подразумевающего проведение банковских операций в рамках одного территориального подразделения банка, составляет 0,2%.
Верхние и нижние пределы цены ограничены сумами в 1000 и 5000 рублей соответственно.
Взаимодействуя с разными структурными подразделениями банков – 0,3%. Верхний и нижний лимит 1500 и 10 000 рублей.
Стоимость услуг по обслуживанию аккредитива – 2021 рублей при максимальном сроке взаимодействия, ограничивающегося 120 днями.
Возможность продления срока хранения денег в ячейке + 60 дней при условии дополнительной оплаты в размере 2021 рублей.

Рекомендуем прочесть: Как изменится пенсия при переезде в карелия с юга

Расчеты через банковскую ячейку и по аккредитиву

В силу указанных выше особенностей в практике расчетов с использованием аккредитива наибольшее распространение получил безотзывный покрытый аккредитив. Данный вид аккредитива позволяет учесть интересы и продавца, и покупателя, и самих банков.

Болееудобной и безопаснойформой расчета являетсябезналичный расчет.При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «АККРЕДИТИВ».

Официальный сайт Сбербанка России

Аккредитив — услуга банка, которая помогает не беспокоиться об исходе крупной сделки. Сбербанк берет на себя ответственность за проведение расчетов по сделке: продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что получит товар.

1 Купли-продажи, цессии, оказания услуг, проект договора. 2 Сумму по договору + комиссию за открытие аккредитива.

3 Например, в сделках с недвижимостью —договор основания с отметкой о регистрации в Росреестре. В других типах сделок — стороны оговаривают подтверждающие документы индивидуально.

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью

Поскольку альтернативщик не участвует в сделке, то он не получает доступа к ячейке. После регистрации обеих договоров продавец может забрать деньги из сейфа до окончания срока его аренды. При этом он должен иметь при себе:

В альтернативной сделке с недвижимостью обычно принимают участие три лица: покупатель, продавец и альтернативщик. По сути, главным участником является покупатель – именно на его деньги покупается квартира у продавца, в которую впоследствии переезжает альтернативщик, у которого нет средств на покупку нового жилья.

Расчет при помощи аккредитива в сделках с недвижимостью

Аккредитив – одна из форм условного обязательства банковского учреждения, согласно которому оно должно произвести безналичную оплату продавцу после предъявления им заранее утвержденного пакета документов.

Рекомендуем прочесть: Иммиграция из беларуси статистика

Сфера применения аккредитива обширна. С его помощью страхуют свои риски физические лица, приобретающие недвижимость у застройщика либо на вторичном рынке жилья. Используется подобная форма расчетов при реализации обменных схем по договорам купли-продажи квартир (так называемая альтернативная сделка), при оформлении ипотеки.

Аккредитив при покупке недвижимости

Существует несколько видов аккредитивов:

Покрытый (или депонированный). Открывая этот вид аккредитива, клиент вносит необходимую сумму собственных или кредитных средств, а банк впоследствии переводит ее получателю.

Непокрытый (или гарантированный). В данном варианте банк клиента гарантирует получателю списание причитающейся суммы со своего корреспондентского счета.

Отзывной аккредитив позволяет банку покупателя вернуть средства без извещения получателя денег. Эта операция производится по письменному распоряжению клиента, открывшего счет.

Безотзывной аккредитив не дает произвести возврат средств без согласия получателя.

Простыми словами можно описать банковский аккредитив как обязательство банка. Банк открывает клиенту (покупателю недвижимости) специальный счет для перевода средств в адрес получателя (продавца). На счете резервируется необходимая сумма, которая выплачивается продавцу после полного соблюдения условий сделки.

Расчет при альтернативной сделке

Важно отметить, что к деньгам Покупателя Альтернативщик не имеет реального доступа, а Продавец получает доступ только при условии государственной регистрации обоих переходов права собственности по обеим сделкам.

Здравствуйте.

Вы пишите, что в общем толковании понятия конкретно статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ТК РФ) и размер удержания из заработной платы может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается с медицинским заключением, выданным в порядке, установленном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом лицо может быть полностью или частично освобождено от отбывания дополнительного вида наказания.(в ред.

Расчеты при покупке квартиры через аккредитив

Для начала нужно выбрать банк, в котором вам будет удобнее и выгоднее оформить аккредитив. Условия выдачи аккредитивов можно уточнить на официальных сайтах банков.

применяется безналичная система расчетов;
деньги хранятся на банковском счете;
наличие посредника в лице банка и безотзывной характер аккредитива делают расчет максимально надежным и безопасным, а также исключают обман со стороны участников сделки.

Аккредитив при покупке недвижимости: 7 шагов при сделке

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.

Расчеты при покупке квартиры или дома через аккредитив — плюс и минусы, схема расчетов и стоимость в банке

цена за открытие аккрадитования – 0,2% от стоимости квартиры (1,2-4,5 тыс. руб.);
пролонгация соглашения и (или) изменение общей суммы – 0,2% (0,9-4,5 тыс. руб);
внесение дополнительных изменений, включая закрытие счета до истечения срока его действия – 1,2 тыс. руб.;
выдача денег, в том числе третьему лицу, имеющему доверенность на получение суммы – 0, 2% от выдаваемой суммы (1,2-4,5 тыс. руб.).

Аккредитационный счет выступает в роли банковской ячейки, куда покупатель закладывает деньги на определенных условиях, только в данном случае банковской организацией открывается особый безналичный счет вместо ячейки.

Продавец может получить денежные средства только после того, как подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Контроль над всеми действиями партнеров, участников программы, возлагается на банк, которому принадлежит аккредитивный счет. Обман партнера в таких условиях становится невозможным.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Для участников аккредитивной схемы расчетов отсутствует риск быть обманутыми. Поскольку сумма платежа «заморожена» на счету покупателя, то продавец уверен в получении денег после исполнения своей части договора.

Логично возникновение ситуации, когда оплатить покупку сразу рискованно, но и продавец боится оформлять недвижимость до получения денег. В подобной ситуации аккредитив становится наиболее приемлемым вариантом.

Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры

отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на подобный вариант, так как перечисление им денег зависит от добросовестности контрагента);
безотзывный аккредитив – покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
безакцептный аккредитив – после перерегистрации квартиры на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы сам, без присутствия плательщика;
покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Аккредитив при покупке недвижимости — преимущества и недостатки

Это одна из форм безналичных расчетов за приобретенную недвижимость. Благодаря аккредитиву банк является гарантом закрытия сделки между покупателем и продавцом. Ведь оплата за имущество будет проведена только после регистрации перехода прав на него в Росреестре.

Если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована (проблемы с документами, юридическая невозможность продать квартиру), внесенные средства возвращаются назад покупателю. То же самое происходит и в случае, когда право собственности на недвижимость не зарегистрировано на момент истечения срока действия аккредитива.

Вам также может понравиться

Аккредитив это – что это такое простыми словами, как работает, аккредитивная форма расчетов в банке, открытие счета

По данным Центробанка количество сделок с использованием аккредитивной формы расчетов с 2010 года увеличилось в 17,5 раз.

Аккредитивы – это способы безналичных расчетов между сторонами с гарантией от банка. Их используют как юридические, так и физические лица. Крупные российские банки предлагают такую услугу.

Есть несколько видов аккредитивов, разобраться в которых новичку будет нелегко. Из статьи вы узнаете, что собой представляют аккредитивы, как они работают, какими бывают и где чаще всего применяются.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (804) 333-20-57

Это быстро и бесплатно!

Что такое аккредитив

Представьте, что вы – владелец бизнеса в Москве. Ваша компания хочет закупить оборудование у компании из Челябинска. Поставщик требует полную предоплату и только после получения денег готов отправить первую партию. Вам нужны гарантии, что после оплаты товар доставят вовремя и без повреждений, а отправлять предоплату – большой риск.

Чтобы не упускать выгодную сделку, поставщик предлагает оформить аккредитив на всю сумму договора. Теперь у него появилась гарантия, что он получит все деньги сразу, а у вас – что оборудование доставят вовремя, и оно будет соответствовать заявленному качеству.

Аккредитив – это форма безналичных расчетов, в которой продавец и покупатель производят операцию не напрямую, а через банк, который выступает гарантом в совершении этой сделки.

Аккредитив – это счет, на котором деньги хранятся при проведении сделки. Банк следит за тем, чтобы стороны выполнили условия сделки, и отдает деньги продавцу только после выполнения всех условий договора. Продавцом или покупателем в такой сделке может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Как происходит сделка:

Покупатель открывает специальный счет в банке на имя продавца.
Кладет на него заранее оговоренную сумму денег. Продавец пока не может их получить. Он просто знает, что покупатель выполнил свою часть договора – перечислил ему оплату.
Банк замораживает эти деньги, пока продавец выполняет свои обязательства по договору. Например, переоформляет недвижимость на покупателя или отправляет партию оборудования покупателю в Москву.
Когда продавец выполняет свои обязательности по договору, он приходит в банк и предъявляет доказательства этого. Например, если это продажа квартиры, показывает выписку из ЕГРН или любые другие документы, указанные в договоре аккредитива.
Продавец получает свои деньги.

Где применяют

Банковские аккредитивы используются в следующих направлениях:

Международная торговля. Например, когда поставщик находится в Китае, а покупатель – в РФ.
Внутренняя торговля. Такие сделки популярны между российскими компаниями, которые находятся в разных городах.
Сделки на крупные суммы между физическими лицами. Например, вы продаете квартиру в Москве. Риелтор нашел покупателя и готов заключить договор купли-продажи. Как правило, оплата происходит наличными сразу после оформления документов. Но если вы не хотите везти крупную сумму денег наличными домой или в банк, риелтор наверняка порекомендует прописать вам в договоре аккредитивную форму расчета. Покупатель обращается в банк, открывает на вас счет и кладет на него деньги. Вы получите их, когда право собственности на квартиру перейдет к покупателю.

Чем отличается от банковской ячейки и счета эскроу

Аккредитив часто путают с использованием банковской ячейки при заключениях сделки купли-продажи, а также со счетами эскроу. Однако это принципиально разные способы расчетов. Разберемся, в чем отличия.

Отличия от банковской ячейки:

Банковская ячейка – это наличный расчет, а аккредитив – безналичный. В договоре купли-продажи можно указать, что оплата будет происходить через банковскую ячейку – бенефициар получит к ней доступ, если предоставит банку документы, указанные в договоре.
Банк только контролирует доступ к сейфу, но не следит за его содержанием. А аккредитив – это гарантии со стороны банка, что продавец получит указанную сумму, если выполнит условия договора.

Счета эскроу во многом напоминают аккредитив. Например, на счете эскроу деньги замораживаются так же, как и в случае с аккредитивом, и выплачиваются только после предъявления документов, подтверждающих выполнение продавцом условий сделки. Но есть принципиальные отличия:

В аккредитивной форме расчета можно использовать векселя, а со счетами эскроу это недопустимо.
В случае с аккредитивом получить оплату имеет право не только продавец, но и его доверенное лицо. Если оплата происходит через счет эскроу, ее может получить только бенефициар, указанный в договоре.
Оплату по аккредитиву всегда можно отменить, пока продавец ее не получил. В случае с эскроу это невозможно.

Аккредитив с точки зрения закона

Аккредитивы разрешено оформлять как внутри страны, так и с иностранными резидентами.

Справка. В России расчеты по аккредитивам регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского Кодекса, а также нормативами Центрального Банка.

Международные расчеты регламентируются общепринятыми правилами, которые разработала Международная торговая палата. Этими правилами оперируют специалисты по аккредитивам со всего мира.

Разновидности

Есть разные виды аккредитивов. Рассмотрим, какие они бывают.

Отзывный и безотзывный

Отзывный – его можно аннулировать или изменить условия платежа без уведомления бенефициара. Могут применяться только для расчетов внутри страны. В международных способах оплаты такие аккредитивы не используются.

Безотзывный – его нельзя аннулировать без уведомления бенефициара. Сначала банк ставит в известность получателя денег и аннулирует платеж только в случае, если бенефициар даст на это свое согласие.

По умолчанию все аккредитивные формы расчета считаются безотзывными, поскольку если есть возможность отменить сделку без объяснения причин, все преимущества такой формы расчета сводятся на нет, а риск не получить оплату все равно остается.

Отзывные аккредитивы в России не пользуются популярностью.

Интересное на сайте:

Позитивные и негативные последствия банкротства

Как получить кредит под залог покупаемой недвижимости

Кто такой кредитный донор, как и зачем пользоваться его услугами

Подтвержденный и неподтвержденный

Подтвержденный – это когда банк-эмитент привлекает сторонний банк для подтверждения аккредитива. В этом случае обе кредитные организации несут ответственность за честность сделки перед продавцом.

Подтвержденные аккредитивы используются как для внутренних расчетов, так и для международных.

Их главное преимущество в том, что даже если один банк по каким-то причинам не сможет выполнить свои обязательства, это сделает второй банк, который также выступает гарантом.

Такие аккредитивы становятся особенно популярными, когда в стране нестабильная политическая обстановка или экономический кризис. Например, когда банки банкротятся или у них отзывают лицензии.

Неподтвержденный аккредитив – это когда гарантом честности сделки выступает только банк-эмитент. Большинство аккредитивных расчетов по умолчанию неподтвержденные.

Депонированный и гарантированный

Суть депонированного аккредитива в том, что банк-эмитент сразу депонирует (перечисляет) всю сумму исполняющему банку. Это удобно и продавцу и покупателю, поскольку главное условие здесь – внесение сразу всей суммы контракта. Используется только для платежей внутри страны.

Гарантированный – когда в банке-эмитенте открывается корреспондентский счет на имя бенефициара, и последний получает доступ к деньгам на этом счете по мере выполнения обязательств со стороны покупателя. Чаще всего используется в импортно-экспортных расчетах.

Кумулятивный и некумулятивный

Кумулятивный подходит тем, кто часто использует аккредитив как форму расчетов в одном и том же банке. Суть кумулятивных аккредитивов в том, что они позволяют переводить остаточную сумму со старого аккредитива на новый.

Например, когда вы работаете сразу с несколькими компаниями-поставщиками по аккредитивной форме оплаты, вам будет удобно переводить остаточную сумму со старого аккредитива на новый – это сократит цепочку движения денег по счетам и позволит сэкономить на комиссии.

Некумулятивный – это когда после завершения сделки остаточная сумма перечисляется на банковский счет покупателя. Подходит тем, кто редко использует подобные способы оплаты – например, частным лицам при заключении сделок на крупные суммы.

Трансферабельный

Его еще называют переводным. Такой вариант позволяет плательщику переводить оплату сразу нескольким контрагентам без открытия новых счетов. Это экономит время и деньги, которые взимаются банком в качестве комиссий. Главное – указать, кто имеет право получать деньги, на какую сумму и какие документы бенефициар должен предоставить банку.

Пример. Компания заказала партию автомобильных запчастей на сумму 100 тыс. долларов, но у поставщика нет денег, чтобы расплатиться с производителем. Он оформляет производителя как второго получателя денежных средств. Производитель получает оплату, поставщик – комиссию, а покупатель – товар.

Трансферабельные аккредитивы сокращают количество расчетов между контрагентами покупателя, а банк контролирует, чтобы все этапы совершения сделки выполнялись бенефициарами своевременно.

Длинный

Его еще называют револьверный. Подходит компаниям, которые сотрудничают друг с другом на долгосрочной перспективе. Чтобы каждый раз не открывать новый счет, оплата выполняется поэтапно по мере необходимости.

Пример. Поставщик поставляет товар партиями в течение одного года. Оплата происходит за каждую новую партию товара. Покупатель вносит деньги на аккредитивный счет поэтапно, по мере необходимости – когда нужно рассчитываться с продавцом.

Преимущество такой формы оплаты в том, что не нужно постоянно открывать новый счет на бенефициара, чтобы с ним расплатиться.

С красной оговоркой

Бенефициар имеет право требовать получения аванса с аккредитивного счета без предоставления документов, подтверждающих выполнение обязательств перед покупателем.

Такие формы расчетов применяются для оплаты услуг подрядчиков – например, веб-дизайнеров или копирайтеров.

Название происходит от документов, которые банки раньше печатали при оформлении таких аккредитивов. Часть договора, в которой оговаривалось право получения аванса, обводилась красным маркером. Отсюда и название – с красной оговоркой.

Stand-By

В России их называют резервными. Их используют в странах, где запрещены гарантийные формы расчетов – например, в США. Но по своей сути stand-by и есть гарантийный вариант, с важной оговоркой – оплату бенефициару гарантирует не плательщик, а банк. Если плательщик не внесет деньги на счет, это сделает банк-эмитент из собственных средств.

Авизование

Когда участники сделки работают с особо крупными суммами, им нужны дополнительные гарантии. Чтобы предоставить их, банк-эмитент привлекает авизующий банк – финансовое учреждение с безупречной репутацией, в прозрачности которого не сомневается ни плательщик не бенефициар.

Задача авизирующего банка – следить за тем, чтобы стороны честно выполняли обязательства друг перед другом, а банк-эмитент своевременно реагировал на их обращения. При этом авизирующий банк не берет на себя никаких обязательств по выплатам аккредитивов.

Такой контроль предотвратит ситуации, когда, например, плательщик отозвал аккредитив, а бенефициар все равно получил выплату – из-за того, что банк-эмитент несвоевременно проинформировал последнего об изменении условий аккредитива.

Все траты за привлечение дополнительного гаранта плательщик берет на себя.

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире.

Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию.

Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру.

Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке.

Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция».

В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности.

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст.

157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам.

Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр.

В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания.

Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи.

Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел.

Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет.

Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке.

В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам.

Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

Magnito/Depositphotos

В случае альтернативной сделки продавец недвижимости совершает две сделки одновременно: продает принадлежащий ему объект и в течение короткого времени или сразу покупает взамен другой, альтернативный. При этом подразумевается, что в деле будет как минимум 3 стороны:

продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Как выгодно продать квартиру на вторичном рынке?

Во сколько обойдётся срочная продажа недвижимости

Виды альтернативных сделок

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Виды расчетов

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет.

Также можно воспользоваться аккредитивом.

Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

На что обратить внимание?

Поскольку альтернативная сделка состоит из нескольких самостоятельных сделок купли-продажи жилья, обязательно нужно следить за тем, чтобы все они были зарегистрированы одновременно. «Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом.

Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы.

Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Риск в том, что первая сделка может быть зарегистрирована, а вторая в силу каких-либо причин — нет. Тогда человек, продавший квартиру, остается без квартиры, но с деньгами, которые, впрочем, еще нужно получить из банковской ячейки, с аккредитива или депозита. Выход из данной ситуации — суд. Тем не менее многих проблем можно избежать, если подстраховаться «на берегу».

«В таких случаях я всегда советую указывать во всех договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры.

Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ “Сделки, совершенные под условием”.

Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.

Важные моменты

При проведении альтернативной сделки существует множество нюансов. О некоторых из них Domofond.ru рассказала юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Елизавета Шишина. Согласно мнению эксперта, участникам такой схемы купли-продажи недвижимости нужно все хорошо просчитать, если:

одним из собственников продаваемой недвижимости является несовершеннолетний ребенок. В этом случае родители обязаны обеспечить ребенка жильем с условиями не хуже, чем в продаваемой квартире, что необходимо официально согласовывать с органами опеки и попечительства;
один из участников сделки собирается приобрести недвижимость с использованием кредитных средств. Такую «схему» усложняет появление еще одного ее участника — банка, который принимает решение об условиях предоставления кредитных средств на покупку недвижимости;
одна из квартир, участвующих в сделке, является предметом залога у банка. В этом случае понадобится участие банка для получения разрешения на продажу квартиры, а также его разъяснения о порядке и условиях проведения сделки.

«Зачастую банки, которые выдают кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита.

Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке.

И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Другие риски

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус.

«Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки.

Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

Альтернативная сделка и налоги

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов.

Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период.

Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:

если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.

Покупка квартиры без риелтора

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Налоговый вычет

В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13%, до 260 тыс. рублей.

Вместе с тем не стоит забывать про то, что получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.

«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.

В случае, когда недвижимость стоит дешевле 2 млн рублей, компенсация рассчитывается в размере 13% от стоимости квартиры. Остаток полагающейся компенсации можно получить при покупке следующего жилья. Проценты же по ипотеке можно вернуть только с одного объекта один раз в жизни, заключает Мищенко.

При проведении альтернативной сделки обязательно нужно уточнить, продается ли квартира свободной — можно ли в нее заехать сразу либо приступить к ремонту.

Это важно, так как иначе придется ждать неопределенное количество времени, пока все участники сделки переедут в альтернативные объекты «по цепочке». И не забывайте про чистоту документов.

Чем меньше вопросов к данному жилью, тем скорее можно будет стать его обладателем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Как проходит обмен недвижимости?

Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

3 мошеннические схемы на вторичке

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.