Нужно ли регистрировать некапитальное строение на дачном участке

Зачем регистрировать хозяйственные постройки на участке? (инструкция, расчёты, пояснения)

Чиновники поставили перед собой задачу – заставить россиян платить налог на хозяйственные постройки, имеющиеся на частных участках, кроме того они периодически пытаются обложить налогом все дачные домики и избушки, имеющиеся в России.

Но властям мешает то, что по закону владелец коттеджа/бани/сарая НЕ ОБЯЗАН ставить их на кадастровый учёт. А без такой регистрации никакого налога не может быть.

Чиновники разных уровней неоднократно заявляли о необходимости принудительной регистрации избушек и курятников, но пока подобная «принудилвка» незаконна.

Не все постройки являются недвижимым имуществом

Федеральная налоговая служба (ФНС), Росреестр и другие ведомства регулярно разъясняют особенности регистрации и налогообложения построек на частной земле, но этим только запутывают ситуацию.

Например, в недавней публикации на сайте ФНС говорится, что из-под налога можно вывести только одну хозпостройку (площадью до 50 кв. м) имеющуюся на участке. При условии, что владелец обратился в налоговую за освобождением постройки от налога.

За все остальные строения, имеющиеся на участке, владелец должен платить налог на недвижимое имущество. На самом деле это не так.

Дачникам и владельцам коттеджей надо чётко понимать, что далеко не все принадлежащие им постройки являются ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ.

руководитель Управления Росреестра по Свердловской области Допустим, у вас на участке есть стайка (хлев), теплица, сарай. Скорее всего, они не являются объектами недвижимости, так как не имеют капитального фундамента. Это некапитальные постройки. Их не надо ставить на кадастровый учёт, регистрировать на них право собственности. Соответственно они не являются объектами налогообложения. Налогом облагаются только объекты недвижимости – это строения прочно связанные с землёй, перемещение которых невозможно без нанесения им непоправимого ущерба.

Причём как замечает Игорь Цыганаш, даже если постройки являются капитальными и формально являются объектами недвижимости, то они будут зарегистрированы (поставлены на кадастровый учёт) только по заявлению собственника. Если собственник не пожелает, то никто его дом, сарай или баню регистрировать насильно не будет.

Налог на хозяйственные постройки

Как уже говорилось, имущественным налогом облагаются только те хозяйственные строения, которые внесены в ЕГРН и являются объектами недвижимости.

Строения, незарегистрированные в качестве объектов недвижимости, налогом не облагаются. Налоговые ставки устанавливают органы местного самоуправления, поэтому в разных муниципалитетах они могут отличаться.

В Екатеринбурге действуют следующие ставки при начисления налога на хозяйственные постройки и на жилые дома.

Налог на хозяйственные постройки для жителей Екатеринбурга

• Постройка стоимостью до 300 тыс. руб. – ставка налога 0,1%;
• Постройка стоимостью свыше 300 до 500 тыс. руб. – ставка налога 0,3%;
• Постройка стоимостью от 500 тыс. руб. – ставка налога 2%.

Налог на частный дом для жителей Екатеринбурга

• Дом стоимостью до 300 тыс. руб. – ставка налога 0,1%;
• Дом стоимостью свыше 300 до 500 тыс. руб. – ставка налога 0,25%;
• Дом стоимостью от 500 тыс. руб. – ставка налога 2500 руб.+1% от суммы свыше 500 тыс.

начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области В ряде регионов России налог на имущество физических лиц уже начисляется исходя из кадастровой стоимости. Но Свердловская область ещё не перешла на такую систему, так как региональные органы власти не приняли соответствующего решения. Поэтому у нас размер имущественного налога рассчитывается из инвентаризационной стоимости имущества. Так рассчитывается налог за 2017 год, который граждане будут платить в текущем 2018 году. Также будет рассчитываться налог за 2018 год, который заплатят в 2019 году. Если до конца текущего года органы власти примут решение о переходе на налог «по новому», то за 2019 год он будет рассчитываться на основании кадастровой стоимости. Если постановления не будет, то считаем как раньше – по инвентаризационной. Ну а в 2020 году переход на новую модель обязателен – так написано в законе.

Консерватизм областных властей неожиданно позволил сэкономить на налогах свердловчанам, построившим себе коттеджи, дома, бани, сараи в течение последних четырёх лет.

Дело в том, что информация об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости поступала в налоговую из БТИ до 1 марта 2013 года. После этой даты информация не поступает.

То есть Управление ФНС по Свердловской области не может начислять налог на объекты, введённые после 1 марта 2013 года. Раз нет данных об инвентаризационной стоимости, значит не из чего рассчитывать налог.

начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области Но случаются и исключения. Есть некоторое количество построек, которые были введены в эксплуатацию до 1 марта 2013 года, а права собственности на них зарегистрированы позднее. Информация об инвентаризационной стоимости таких объектов у УФНС может быть, поэтому налог на них начисляется.

Инвентаризационную стоимость объекта, расположенного в Екатеринбурге можно узнать в офисе городского БТИ по адресу: ул. Вайнера, 9а. Стоимость справки – 1000 руб. Впрочем, в справке будет указана стоимость по состоянию на 2013 год. Сегодняшнюю стоимость придётся рассчитывать вручную, используя коэффициент-дефлятор.

Инвентаризационная стоимость рассчитывается исходя из степени износа здания, а также материалов, из которых оно было построено. Она далека от рыночной.

Кадастровая же стоимость учитывает район, в котором находится объект, инфраструктуру и другие моменты. Она ближе к рыночной цене.

Кадастровую стоимость участка земли или иного объекта недвижимости можно узнать с помощью электронных сервисов Росреестра – Публичной кадастровой карты и услуге по получению информации об объектах в режиме online.

Надо ли регистрировать коттедж и хозяйственные постройки

Как уже говорилось, сегодня нельзя заставить владельца поставить его имущество на кадастровый учёт и оформить права собственности на него.

Тем не менее, если речь идёт о жилом доме (на землях ИЖС или на землях сельхоз назначения) то у владельца, по крайней мере, есть стимул узаконить своё жильё.

Пока дом не получил официальный статус, в нём нельзя прописаться, нельзя подключить газ, а в некоторых случаях невозможно подвести электричество. Кроме того, человек, не построивший дом на участке в течение 10 лет после его получения (приобретения), должен платить двойной земельный налог.

начальник отдела налогообложения имущества УФНС по Свердловской области Норма о взимании земельного налога с двойным коэффициентом была принята в 2006 году. Понятно, что заработать она могла только спустя десять лет. Граждане, имеющие земельные участки по состоянию на 2006 год, и не построившие на них жилые дома в течение 10 лет, заплатили за 2016 год земельный налог в двойном размере. В Свердловской области было несколько десятков таких налогоплательщиков.

Расчёты показывает, что человеку обычно выгоднее платить двойной налог на землю, чем обычный налог на землю плюс налог на легализованный коттедж. Сегодня среднестатистический владелец частного земельного надела платит земельный налог в размере 800-1000 руб.

(для справки, размер налога для владельцев частных участков Екатеринбурге – 0,3% от кадастровой стоимости). Размер налога на коттедж средних размеров будет в несколько раз выше. И всё же людям, желающим сэкономить на налогах, следует понимать, что незарегистрированный коттедж может принести владельцу неприятный сюрприз.

Например, когда собственник всё же примет решение о легализации дома, ему надо будет получить в городской администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и разрешение на строительство. Но если в администрации узнают, что дом на участке уже есть, то могут не дать владельцу, ни ГПЗУ, ни разрешение на строительство.

Тогда узаконить постройку можно будет только через суд, причём не факт, что всё получится.

директор ООО ЮК «Алгоритм права» У владельцев незарегистрированных домов могут возникнуть и иные проблемы: орган местного самоуправления может признать такой дом самовольной постройкой и принять решение о его сносе либо на гражданина может быть наложена административная ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тысяч рублей за строительство дома без получения разрешения.

Из всего сказанного следует, что жилой дом на участке всё же имеет смысл легализовать, хоть это и обернётся повышенным налоговым бременем.

Впрочем, если владелец участка непременно желает сэкономить на платежах в бюджет, он может построить на свое земле дом общей площадью не более 50 кв. м.

Не позднее 2020 года Свердловская область перейдёт на расчет имущественного налога на основании кадастровой стоимости. И тогда жилые дома до 50 кв. м не будут облагаться имущественным налогом.

Что же касается нежилых построек (бань, сараев, курятников и пр.), то для их постановки на кадастровый учёт не надо предъявлять разрешение на строительство. То есть власти не смогут помешать легализовать такие объекты, даже если владелец решит зарегистрировать постройку через десятки лет после ввода её в эксплуатацию.

заместитель директора ООО «Реформа» (организация, выполняющая кадастровые работы) Причиной постановки на кадастровый учет нежилых зданий (баня, индивидуальный гараж) на земельных участках, предназначенных для садоводства или дачного строительства является желание граждан застраховать своё имущество.

Кроме того, как замечают в Росреестре, владелец незарегистрированных хозпостроек не может рассчитывать на получение компенсации из бюджета, в случае если этому имуществу будет нанесён ущерб в ходе паводка.

Процедура регистрации хозяйственных построек

Ранее портал METRTV.ru опубликовал подробную инструкцию по постановке на кадастровый учёт и оформлению права собственности на дом, расположенный на землях ИЖС.

Регистрация нежилых построек (бань, сараев и пр.) происходит по упрощённой технологии. Главное отличие – на хозяйственные постройки не надо получать разрешение на строительство.

В целом процедура регистрации хозяйственных построек выглядит следующим образом.

Шаг 1. Владелец составляет декларацию объекта, в ней указаны его основные характеристики: размеры, материал, назначение. Форму декларации об объекте недвижимости можно скачать на портале Росреестра.

Шаг 2. Кадастровый инженер на основании декларации готовит технический план объекта. Стоимость технического плана обычно составляет 8-15 тыс. руб. Если на участке несколько объектов недвижимости, то техплан составляется на каждый объект. Ранее портал METRTV.RU рассказывал о том, как найти кадастрового инженера.

Шаг 3. Через офис МФЦ (или сайт госуслуг) в Росреестр подаётся заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект.

К заявлению прилагается технический план в электронном виде, заверенный усиленной электронной подписью кадастрового инженера, а также документ, подтверждающий уплату госпошлины в размере 350 руб.

Если земельный участок уже внесён в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то бумаги на землю подавать не надо.

Шаг 4. В течение 10 дней заявитель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую постановку объекта на кадастровый учёт и право собственности на объект.

В кадастровом бюро «Реформа» пояснили, что если у кадастрового инженера возникают сомнения, является ли регистрируемая постройка объектом недвижимости (т.е. непонятно, сооружение это капитальное или временное), то инженер может потребовать отчёт технической экспертизы.

главный инженер Агентства Строительных Решений Нормативные документы содержат ряд критериев, по которым объект относится к капитальному или временному сооружению. Учитывается наличие капитального фундамента, инженерных сетей – в том числе системы отопления. По совокупности этих критериев объект будет отнесён к капитальным либо временным постройкам. Такое заключение может дать только специалист, имеющий членство в проектном СРО. Стоимость заключения – порядка 25 тыс. руб.

Как признаются кадастровые инженеры и строительные эксперты, за подобным заключением обращаются граждане, имеющие целью доказать, что их постройка (баня, хозблок, садовый дом) ЯВЛЯЕТСЯ объектом недвижимости, чтобы зарегистрировать её и оформить право собственности. За доказательством того, что постройка НЕ объект недвижимости граждане не обращаются. Люди просто не регистрируют этот объект.

Ранее по теме:

by HyperComments

Что регистрировать на дачном участке?

Почти у каждого дачника, имеющего участок, есть сад, огород, теплицы, дачный дом, баня, хозблок и т. д. И каждый задается вопросом: нужно ли это все регистрировать? Соответствующее решение каждый для себя принимает сам. Сейчас ответственности за отсутствие регистрации сооружений на дачном участке нет.

Однако Роман Емцов, юрисконсульт департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что ввиду быстро меняющегося законодательства и ужесточения требований к благоустройству дачного участка о регистрации все-таки нужно задуматься.

По его оценкам, осталось не так много времени, чтобы это можно было сделать безболезненно.

Что и как регистрировать?

Для начала нужно определиться, советует эксперт, относится ли ваша постройка к объекту капитального строительства и насколько легко вы можете с ней расстаться. Естественно, на первом месте у дачника стоит дом, с которым расставаться вовсе не хочется, тогда стоит как можно скорее оформить на него право собственности.

Бани, беседки, гаражи и навесы, а также хозблоки у всех разные.

Если они относятся к объектам капитального строительства, то подлежат государственной регистрации: пока вы не оформите на них право собственности, вы де-юре не сможете ими владеть, пользоваться, распоряжаться и, как следствие, продать, подарить, завещать, сдать в аренду или совершать иные значимые действия.

Так, с 1 января 2017 года регистрация всех указанных строений возможна только с предъявления кадастрового учета.

Получение разрешения на строительство на указанные объекты не нужно, а для осуществления кадастрового учета необходимы права на земельный участок и технический план объекта (готовит кадастровый инженер).

После получения технического плана объекта вам нужно обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр, чтобы оплатить госпошлину и заполнить заявление.

Правила для ИЖС

Регистрация дома на участках для ИЖС отличается от регистрации на участках для дачного строительства или садоводства.

Так, для регистрации дома на участке для ИЖС вам понадобится получить разрешение на строительство: для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка, далее необходимо составить план земельного участка с размещением будущего дома.

Когда план будет готов, необходимо подать готовый документ для получения разрешения на строительства дома.

Если же объект уже построен и относится к объектам капитального строительства, то нужно учесть, что до 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства является только технический план объекта индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок.

А федеральным законом «о введении в действие градостроительного кодекса РФ» предусмотрено, что до 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Что считается капитальным строением

Понятие объектов капитального строительства приведено в статье 1 п. 10 Градостроительного кодекса РФ, а именно: «Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

Колодец на дачном участке можно рассматривать как вспомогательный объект для хозяйственных нужд (вне зависимости от того, есть ли на участке центральный водопровод). В соответствии с Градостроительным кодексом РФ п. 3 ч. 17 статьи 51

выдача разрешения на строительство колодца не требуется, но такой объект, по желанию собственника, можно признать как объект капитального строительства

и осуществить кадастровый учет с присвоением кадастрового номера и дальнейшей регистрацией права. Такой подход может сильно помочь собственнику, если ему необходимо наложить право сервитута на земельный участок для пользования колодцем.

Как строения облагаются налогом

После государственной регистрации хозяйственных построек и иных вспомогательных объектов, согласно Налоговому кодексу РФ, они облагаются налогом на имущество физических лиц. Налоговая ставка для таких объектов, площадью до 50 кв.

м, не может превышать 0,3%, и на один такой объект, принадлежащий физическому лицу, с максимальной суммой налога, предоставляется федеральная льгота, освобождающая от уплаты такого налога. Также существуют льготы на местном уровне.

Что такое самовольные постройки

Некоторые СМИ заявляют о необходимости регистрации всех строений на земельном участке, иначе их признают самовольной постройкой, но это не совсем так.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой признается строение, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (т.е.

не являющемся собственностью гражданина, построившего строение), или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из чего мы можем сделать вывод, что если гражданин построил сооружение, не требующее получение дополнительных разрешений на строительство, то и постройка не может быть самовольной (вне зависимости от постановки ее на кадастровый учет). А если такое сооружение изначально создавалось в обход правил и норм закона, то оно уже является самовольной постройкой.

Стоит учесть, что уже сейчас проходят мероприятия по выявлению незарегистрированных объектов капитального строительства,

поэтому если ваша постройка является стационарной, подключена к инженерным коммуникациям, установлена на фундаменте и вы не можете перенести ее без ущерба, то следует зарегистрировать такое строение в установленном законом порядке.  

Регистрировать или нет?

Если у гражданина есть незарегистрированное строение, которое возведено в соответствии с нормами закона, то оштрафовать за него не могут. Регистрация права собственности носит заявительный характер и срока, в течение которого гражданин должен заявить о своей постройке, не предусмотрено.

Но если человек думает, регистрировать ли ему строения на своем участке, для начала нужно определиться, для чего он хочет использовать свой земельный участок.

Если есть планы проживания на этом участке и его капитального благоустройства, то ответ будет однозначный – регистрировать.

А если, допустим, участок достался по наследству, и собственник еще не определился с его дальнейшей судьбой, то с регистрацией построек на этом участке можно подождать.

Как легализовать постройку на даче с 1 марта?

re_bekka/Depositphotos

Прошлый год ознаменовался существенными изменениями в законодательстве о загородной недвижимости. Сначала дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года. А затем были приняты поправки в Градостроительный кодекс, закон о регистрации недвижимости, Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд».

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Как поменять категорию земли

Вид использования земли

В начале 2000-х бизнесмены массово выкупали сельскохозяйственные земли под застройку. Некоторые смогли перевести их в земли населенных пунктов для ИЖС, другие нет. Потом процедура перевода из земель для сельского хозяйства в земли для индивидуального жилищного строительства практически перестала работать.

В графе «Вид разрешенного использования» что только не писали: для дачного строительства, для дачного хозяйства, для жилищной застройки, индивидуального жилищного строительства, для садоводства и огородничества, для сельскохозяйственного производства и т. п.

Все эти формулировки можно встретить в свидетельствах на землю, оформленных до 2018 года.

От назначения земельного участка зависит, что можно на нем строить, а что нет.

Жилые (садовые) дома можно построить и в населенном пункте, и на землях сельскохозяйственного назначения. Главное, чтобы вид разрешенного использования позволял капитальное строительство. На землях для огородничества теперь строить что-то капитальное вообще запрещено.

Все поселки, расположенные на сельхозземлях, теперь имеют статус СНТ или ДНП. Это некоммерческие организация, созданные для управления товариществом. Новый закон определил порядок управления такими поселениями, предоставления земель, их содержания.

Что можно строить: высота, этажность, расстояние от забора

Дома теперь делятся на жилые и садовые.

Садовый дом предназначен только для сезонного (временного) пребывания, отдыха. Прописаться там, конечно, нельзя. Однако право собственности нужно будет оформить и на него.

Жилой дом предназначен для постоянного проживания.

Долгие годы не было единого мнения по вопросу, сколько может быть этажей в индивидуальном жилом доме. Считать мансарду этажом или нет? А подвал или цокольный этаж?

Чем отличается садовый дом от дачного?

Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?

И вот только сейчас законодатель ввел единые обозначения и даже пошел дальше: теперь определены параметры жилого дома.

Итак, какие жилые дома можно строить:

• максимальная высота дома — 20 метров;
• количество надземных этажей — три;
• назначение — постоянное проживание;
• раздел жилого дома на самостоятельные объекты (блок-секции, квартиры, помещения) запрещен;
• отступы от границ земельного участка до дома — 3 метра.

С 1 марта 2019 года для оформления всех домов — и жилых, и садовых — проходит в уведомительном порядке.

Это подразумевает несколько действий.

1. Нужно направить в администрацию (по месту нахождения земли) уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) на земельном участке.
2. По окончании строительства вызвать кадастрового инженера для обмера и подготовки технического плана.
3. Направить в администрацию уведомление об окончании строительства.
4. Подать документы на постановку на кадастровый учет и зарегистрировать права собственности.

Закон обязывает администрацию направить в Росреестр заявление о регистрации права собственности. То есть владелец одновременно с уведомлением о соответствии построенного дома установленным параметрам должен получить выписку из ЕГРН с подтверждением регистрации его прав. На практике это пока не работает, и в Росреестр должен обращаться сам владелец.

Процедура подачи и получения уведомления упрощена максимально. Сделать это можно через портал Госуслуги, не выходя из дома. И срок получения ответа на заявление — от трех до семи рабочих дней.

Администрация не просто принимает уведомления и выдает заключения о соответствии, но и контролирует фактическое выполнение всех требований. Для этого представитель администрации может выехать на место и проверить все параметры, отступы и размеры.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Как пристроить комнату к частному дому?

Для кого сохранился упрощенный порядок регистрации

Власти уже выявляют незарегистрированные объекты и накопили определенный опыт. Прежде всего, они используют Google Maps и дроны. Во многих районах Московской области владельцы уже получили требование поставить на кадастровый учет имеющиеся на земельном участке постройки. Причем такие письма приходят и от Росреестра (Кадастровой палаты), и от администрации, и от налоговых органов.

Рассчитывать, что ваш домик не заметят, не стоит. Рано или поздно его обнаружат, и придется оформить права и начать платить налог на имущество.

А что же дачная амнистия? Она все еще действует. Но уже сейчас оформить в упрощенном порядке можно только дополнительные постройки. Они не являются жилыми домами, хотя в наименовании указывается «жилое сооружение».

Еще раз хочу подчеркнуть, что теперь строительство капитальных построек на землях для огородничества запрещено. И это, конечно, серьезная проблема для тех, кто построил раньше и не оформил права. В моей практике были случаи, когда на огородных землях стоят обычные жилые дома.

Что делать? Для начала нужно проверить, к какой категории относят ваши владения Правила землепользования и застройки территории, которые утверждены в каждом районе. Этот документ есть в открытом доступе. Проверяйте. Возможно, ваши земли были отнесены к другой категории. Это будет основанием для внесения изменений в кадастр недвижимости.

И уж если заниматься оформлением дома, заодно нужно проверить, установлены ли границы земельного участка. Эта информация есть в базе ЕГРН.

Почему это важно? Границы участков стали определять лишь после 2012 года. И часто выявляется пересечение границ соседних участков, самозахват муниципальных участков, земель лесфонда.

Все это — перспектива судебного разбирательства с соседями или органами власти.

Не пропустите:

Инструкция: как купить дачу с землей?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Какие постройки нужно регистрировать на земельном участке

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 – звонок по РФ бесплатен.

Любые постройки, возводимые на земельном участке, с точки зрения закона неминуемо классифицируются, попадая либо в разряд подлежащих регистрации строений, либо в число свободных от этой процедуры построек. Владельцу участка, производящему на нём строительные работы, необходимо знать, какие постройки надо регистрировать на земельном участке.

Строения, подлежащие регистрации в обязательном порядке

ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 описывает строения подлежащие регистрации. Закон требует обязательной регистрации объектов капитального строительства (ОКС), которые обладают следующими характеристиками:

• они не могут быть перемещены с места на место, не подвергнувшись разрушению;
• объекты имеют неразрывную связь с грунтом, т. е. покоятся на прочном фундаменте.

При этом законодательное требование обязательной регистрации строений на земельном участке не является самоцелью, а преследует вполне определённые и полезные для владельцев недвижимости цели в виде:

• законного перехода строений в собственность их владельца с избежанием при этом их сноса и изъятия земельного участка;
• возможности в перспективе совершить законную сделку купли-продажи строений или сдачи их в аренду;
• права подарить постройки или оставить их в наследство;
• права оформить постоянную прописку;
• получения возможности подключения газа и прочих коммуникаций;
• избежания штрафа за неуплату налога на имущество.

Понятие ОКС включает в себя как жилой дом, так и нежилые постройки, располагаемые на земельном участке и подпадающие под понятие «недвижимость».

Частный жилой дом

Ч.2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ характеризует расположенное на земельном участке частное жилое строение как индивидуальный жилой дом, представляющий собой изолированное помещение, которое используется для постоянного проживания, соответствуя при этом установленным техническим и санитарным нормативам.

А п.3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ уточняет признаки, свойственные индивидуальному жилому дому, который должен:

• предназначаться для постоянного проживания;
• располагаться обособленно от других зданий;
• находиться на отведённом для него участке;
• быть рассчитанным на долгий строк эксплуатации;
• иметь максимум 3 этажа;
• располагать высотой не свыше 20 м;
• быть рассчитанным на проживание 1семьи;
• не подлежать разделу на самостоятельные объекты недвижимости;
• располагать необходимыми для комфортного проживания коммуникациями в виде электричества, водопровода, отопления, газа и т. п.

При отсутствии у дома вышеперечисленных технических и градостроительных норм по статус «жилой» он не подпадает.

Нежилые постройки

Все строения на земельном участке, которые не пригодны для постоянного круглогодичного проживания, классифицируются как нежилые строения. К ним относятся:

• дачные и садовые дома;
• гаражи;
• бани;
• сараи;
• остальные постройки хозяйственного и вспомогательного назначения.

В случае, если какая-либо из нежилых построек будет обладать признаками ОКС, т. е. иметь основательный фундамент и неразрывную связь с грунтом, то такая нежилая постройка ставится на кадастровый учёт.

Дачные и садовые дома

ФЗ № 217 от 29.07.2017 , регламентирующий ведение гражданами садоводства и огородничества, определяет садовый дом в качестве строения, которое предназначено для временного пребывания в нём человека и удовлетворения им там своих сезонных бытовых нужд. И здесь закономерно возникает вопрос о том, какие строения нужно регистрировать на дачном участке.

Подробнее о том, как регистрировать дом в СНТ, читайте в нашей статье.

С точки зрения закона, садовые и дачные дома отличаются от индивидуального жилого дома тем, что официально не являются жилыми. Однако ПП РФ № 47 от 28.01.2006 в редакции от 2018 г., регламентирующее признание помещения жилым или непригодным для проживания, допускает перевод садового дома в разряд жилого, что даёт его владельцу право на получение прописки и на постоянное проживание в нём.

Садовые и дачные дома также подлежат обязательной регистрации.

Гаражи, бани, капитальные беседки

Постройки, входящие в данную категорию и имеющие под собой прочный фундамент, относятся к капитальным строениям и подлежат регистрации. Особенно это относится к баням и гаражам, имеющим, кроме крепкого фундамента, зачастую ещё и подведённые коммуникации.

Подробнее о том, нужно ли получать разрешение на строительство бани, читайте у нас.

Хозяйственные и вспомогательные постройки

При ответе на вопрос, какие постройки подлежат регистрации на земельном участке, нельзя обойти вниманием и различного вида хозяйственные постройки. При наличии у них признаков капитальных строений в категорию подлежащих регистрации строений входят:

• теплицы;
• туалеты;
• сараи;
• летние кухни;
• пристройки;
• складские помещения.

Какие постройки на участке не подлежат регистрации

Обязательной регистрации не подлежат строения некапитального характера, на которые нет необходимости получать право собственности. И хотя в Градостроительном кодексе РФ не прописано однозначное определение некапитального строительного объекта, тем не менее имеется несколько их характерных признаков:

• отсутствие капитального фундамента и неразрывной связи с грунтом;
• возможность переставить постройку или транспортировать её в другое место без нанесения ей существенных повреждений;
• сезонное или временное предназначение постройки.

Чаще всего в виде некапитальных построек, не нуждающихся в регистрации, предстают:

• сараи;
• туалеты;
• разборные гаражи;
• теплицы без фундамента под ними;
• транспортабельные бани;
• временные пристройки;
• хозяйственные блоки;
• навесы;
• дровницы.

Наличие признаков, свидетельствующих о некапитальности той или иной постройки, однако, не всегда свидетельствует о некапитальном характере строения. Встречаются случаи, когда необходимо проведение строительной экспертизы.

Как зарегистрировать объект на земельном участке

Дача и кадастр. Что регистрировать, а что нет?

Вы – счастливый обладатель дачного участка? Скорее всего, на нем расположен не только дом, но и множество других построек – сарай, летняя кухня или беседка, баня, гараж и др. Почти повсеместно на участках оборудован индивидуальный колодец.

Некоторые владельцы возводят специализированные сельскохозяйственные постройки – теплицы, птичники и др. Весьма модны в последнее время бассейны и уличные печи-барбекю.

Какие из строений на дачном участке подлежат обязательной кадастровой регистрации в Росреестре, а какие нет? Давайте разбираться.

Зарегистрировать строения на земельном участке означает: 1. Поставить их на кадастровый учет;2. Оформить на них право собственности.

После регистрации вам придется уплачивать за строения налог на имущество. При этом в соответствии с п.15 ст. 407 НК РФ у всех граждан РФ есть право на налоговую льготу.

Она заключается в том, что одна хозяйственная постройка площадью до 50 кв.м на выбор не облагается налогом.

Изображение из открытых источников

Что будет, если не регистрировать?

Часто владельцы участков не регистрируют возведенные на них строения, желая сэкономить и не платить налог. Однако надо помнить, что любые сделки с незарегистрированным имуществом запрещены. Вы решили заложить участок? Его оценят ниже, чем в случае, когда постройки на нем зарегистрированы. Ведь по документам их нет.

Вы хотите продать такой участок, подарить или оставить в наследство? Незарегистрированные строения также не попадут в документы. Это создаст проблемы новым владельцам.

Допустим, они захотят узаконить постройки. Тогда им начислят налог за все время существования строений и штраф за то, что он не был уплачен своевременно. Если постройка с неустранимыми нарушениями, ее потребуют снести. Не каждый согласится купить у вас такой проблемный участок.

А еще незарегистрированные строения нельзя застраховать, и в случае их гибели, к примеру, от пожара, владелец рискует остаться ни с чем.

Изображение из открытых источников

Регистрировать постройки нужно, чтобы:

– в дальнейшем совершать законные сделки купли-продажи;

– подарить или оставить в наследство, не создав при этом проблем тому, кто получает в дар или наследует;

– оформить постоянную прописку;

– подключить газ и другие коммуникации;

– избежать штрафа за неуплату имущественного налога;

– стать владельцем собственности на законном основании.

Кроме того, законный владелец строений может рассчитывать на компенсацию от государства, например, в случае наводнения или когда участок изымается на нужды муниципалитета – ст. 56.8 ЗК РФ.

Помните, что в случае серьезных нарушений закона строения могут снести, а участок изъять.

Изображение из открытых источников

Что подлежит регистрации, а что нет?

О том, какие постройки подлежат регистрации, говорится в Федеральном законе «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221 ФЗ.

Регистрировать (и, соответственно, ставить на кадастровый учет) нужно только недвижимость. Понятие недвижимости приведено в п.1 ст.

130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Если объект (постройка) недвижимостью не является, то он не подлежит регистрации.

Изображение из открытых источников

Грань между недвижимостью и иными сооружениями не вполне четкая. Исходя из буквы закона, если объект нельзя переместить, не уничтожив или существенно повредив, то его следует считать недвижимостью. Например, каменное (кирпичное, железобетонное) здание почти наверняка будет считаться недвижимостью.

Изображение из открытых источников

Деревянные жилые дома (срубы) также являются недвижимостью, хотя их связь с землей весьма условна. Ведь можно разобрать дом на бревна и доски и заново собрать его уже в другом месте.

То же самое можно сказать о многих хозяйственных постройках, возведенных из исходных элементов, скрепленных с помощью гвоздей и шурупов. Такие строения также можно разобрать и перенести, а затем опять собрать.

Тем не менее, они являются недвижимостью и подлежат регистрации.

Изображение из открытых источников

Теплицы, колодцы, кладовые и иные хозяйственные сооружения могут считаться недвижимостью в зависимости от способа их постройки и размера.

Например, у теплицы может быть каменный фундамент и высокий цоколь. Колодец может быть выполнен в виде каменного домика-террасы. Такие сооружения подлежат регистрации.

Если теплицу можно разобрать и собрать в другом месте, то регистрировать ее не надо.

Изображение из открытых источников

Инженерные сооружения, хоть и неразрывно связаны с землей, но объектом недвижимости все же считаться не могут.

Например, капитальный забор, обычный колодец, выгребная яма, дренажная или оросительная система, тротуар и подобные им объекты связаны с землей, но по сути являются улучшением земельного участка, не являются недвижимостью, а значит, не подлежат регистрации.

Также не относятся к объектам недвижимости и не подлежат регистрации:

– заводские изделия в готовом виде – бытовки, контейнеры, вагончики, садовые фонтаны и бассейны, фургоны и т.п.

– сборно-разборные и малогабаритные объекты, не имеющие прочной связи с землей – ангары, теплицы, навесы, палатки, каркасные бассейны, а также летний душ и туалет.

Изображение из открытых источников

Какие документы потребуются, чтобы зарегистрировать объект?

Для регистрации дома необходим правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план строения. Его делает кадастровый инженер на основании разрешения на строительство. Получение такого разрешения является обязательным!

Для регистрации нежилых строений – хозяйственных построек, бани, гаража и тому подобного, необходим технический план строения и правоустанавливающие документы на земельный участок. Разрешение на строительство в данном случае не нужно.

Изображение из открытых источников

Как снять объект с регистрации?

Допустим, вы когда-то зарегистрировали свое строение. Прошло время, оно обветшало, вы им не пользуетесь и хотите его исключить из реестра, чтобы не платить за него налог.

Это можно сделать только в случае уничтожения объекта. Вам придется снести строение, затем вызвать кадастрового инженера, который составит акт обследования.

Это документ, подтверждающий, что объект больше не существует.

Акт будет основанием для прекращения права собственности на объект и снятия его с кадастрового учета. В очень редких случаях строение можно не сносить, но это исключение из правил и такие ситуации нужно рассматривать индивидуально.

Нужно ли регистрировать дом на садовом участке в 2021 году

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

В 2021 году регистрация садового домика на дачном участке может проводиться по программе “дачной амнистии”, если объект возведен до 2001 года, либо по требованиям Постановления Правительства № 1653 и Закона № 217-ФЗ.

Только жилые строения, прошедшие кадастровый учет и регистрацию в Росреестре, можно будет продать, подарить, обменять или передать по наследству.

Разберем, нужна ли регистрация садового дома в СНТ в 2021 году в обязательном порядке, и как проходит эта процедура.

Какие строения подлежат регистрации на дачном участке? Объекты, предназначенные для постоянного проживания, либо для обеспечения жизнедеятельности граждан, подпадают под действие программы “дачной амнистии”, если они возведены до 2001 года. Такой упрощенный порядок регистрации был продлен до конца 2020 года и позволяет закрепить права на следующие объекты:

1. дачные строения, садовые домики и иные объекты, если они предназначены для длительного проживания;
2. бани и гаражи, если они относятся к объектам капстроительства, т.е. возведены на фундаменты и не могут быть перемещены на другое место без отрыва от земли;
3. иные виды построек, обустроенные на капитальном фундаменте (сараи, беседки и т.д.).

При наличии фундамента, строение относится к объектам капстроительства. Это позволяет их регистрировать в собственность по общим правилам Закона № 218-ФЗ и специальным требованиям Закона о дачной амнистии.

Для строений, возведенных после 2001 года, в том числе после принятия Закона № 217-ФЗ, предусмотрены дополнительные требования для регистрации:

• если конструкция объекта не позволяет его перемещать без соразмерного ущерба для его характеристик, он относится к недвижимости, а значит должен регистрироваться;
• закрепить права можно только на жилые строения, возведенные на участках для ведения садоводства, в том числе на территории СНТ;
• если участок выделен для ведения огородничества, жилые строения на нем возводить нельзя, а в регистрации будет отказано.

Следовательно, можно регистрировать садовый домик на садовом участке СНТ или иного некоммерческого товарищества.

Если же гражданину или некоммерческому товариществу была предоставлена территория для разведения огородов, в регистрации строения будет отказано, даже если оно будет иметь все признаки объекта капстроительства.

Муниципальные власти вправе предъявить требования о сносе незаконной постройки, возмещения ущерба для почвенного слоя земли.

Какие дачные дома можно не регистрировать в 2021 году? Не требуется регистрация, если садовый домик без фундамента, т.е. не является объектом капстроительства.

Такой объект рассматривается как временное строение, которое можно легко перенести на другое место, в том числе и без разбора конструкций. Например, если летний садовый домик в СНТ предназначен только для сезонного пребывания граждан, не имеет фундамента, его не нужно регистрировать.

Также не нужно оформлять права на хозяйственные и подсобные строения, если они не относятся к объектам капитального строительства.

Как зарегистрировать права по дачной амнистии

Если регистрация проходит по дачной амнистии, гражданину нужно подтвердить законность владения участком. Можно одновременно закрепить права на землю и жилое строение. Подтверждающим документом на земельный надел будет выписка правления СНТ или иного товарищества, распоряжение муниципальных властей, иные бланки и формы.

По нормам Закона о дачной амнистии, закрепление прав проходит по следующим этапам:

1. после получения документов на землю, нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план;
2. инженером проводится обследование строения в натуре, определяются его характеристики и параметры, отражаются в текстовом и графическом блоке техплана;
3. чтобы поставить домик на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, нужно подать заявление и техплан в Росреестр или учреждение МФЦ;
4. подтверждающим документом после завершения всех процедур будет выписка ЕГРН, в которой указывается кадастровый номер объекта.

Размер и характеристики строения имеют существенное значение для принятия решения о регистрации и последующего налогообложения.

Например, частное жилое строение не может иметь высоту более 3 этажей, иметь несколько изолированных помещений для проживания разных семей.

Такие объекты рассматриваются как многоквартирные дома, а для разрешений на их строительство и эксплуатацию предусмотрены специальные правила.

Садовый или дачный домик до 50 кв. метров общей площади не подлежит налогообложению. Метраж будет подтверждаться кадастровыми сведениями ЕГРН и выпиской. Если же площадь зарегистрированного объекта больше 50 кв.м., ее можно исключить при расчете имущественного налога в декларации.

Регистрация садовых домов по Закону № 217-ФЗ

Как указывалось выше, на землях, предоставленных огородникам, никакого жилья возводить нельзя. При попытке зарегистрировать такой объект будет вынесен отказ. В отношении объектов, расположенных на территориях для садоводства, и предназначенных для постоянного проживания, регистрация проводится по следующим правилам:

• признание садового дома жилым объектом происходит на основании решения местного властного органа (естественно, решение будет принимать муниципалитет, на территории которого расположен дом);
• для обращения в муниципалитет нужно зарегистрировать право собственности по программе “дачной амнистии”, либо в стандартном порядке (в муниципалитет нужно представить выписку ЕГРН, либо иной правоустанавливающий бланк);
• владелец домика должен получить техзаключение по обследованию состояния объекта через организации или ИП, состоящие в СРО;
• в обязательном порядке подается документ, подтверждающий наличие обременений права собственности (как правило, они указываются в выписке ЕГРН).

Таким образом, садовый дом будет признан жилым объектом только после подтверждения соответствующих характеристик в техническом заключении. Этот документ оформляется по нормам Закона № 384-ФЗ.

При обследовании строения эксперты должны подтвердить соответствие нормам пожарной безопасности, соблюдения строительных нормативов и регламентов, указать схему расположения коммунальной инфраструктуры, иные сведения.

Заключение должно содержать вывод о пригодности строения для постоянного проживания граждан.

Для обращения в муниципалитет нужно подтвердить, что домик уже зарегистрирован в собственность гражданина. Кроме указанной выше процедуры “дачной амнистии”, это можно сделать по общим правилам.

Если объект возводился до августа 2018 года, достаточно оформить техплан и подтвердить права на участок.

При строительстве после 2018 года, нужно подавать в муниципалитет уведомления о начале и завершении  работ.

Документы о признании садового дома жилым строением нужно подавать непосредственно в местный властный орган, либо через учреждения МФЦ. Срок рассмотрения документации не может превышать 45 дней, после чего собственник получит решение в письменной форме.

Местные власти могут вынести отказ в признании садового дома жилым объектом по следующим основаниям:

1. если представлен неполный комплект документации;
2. если по сведениям ЕГРН или иным документам не подтверждается зарегистрированное право собственности на строение;
3. если целевое назначение земельного надела не позволяет возводить объекты для постоянного проживания.

Любой вариант регистрации завершается выдачей выписки ЕГРН. В этом документе отражаются сведения о собственнике садового дома, месте расположения объекта на участке, основных характеристиках и параметрах.

После регистрации прав и получения решения о признании садового дома жилым объектом, граждане могут на законном основании проживать в нем, оформлять прописку, совершать сделки по распоряжению недвижимостью. Одновременно возникнет ежегодная обязанность по уплате имущественного налога. Как указывалось выше, при общей площади дома менее 50 кв..м., платить налог не нужно.

Возможные проблемы при регистрации

Даже при использовании упрощенного режима регистрации по дачной амнистии, владелец садового дома может столкнуться с проблемами:

• отказ правления СНТ или муниципалитета выдать документ, подтверждающий законность владения участком;
• несоответствие строения требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости (превышение этажности, нарушение регламента по Закону № 384-ФЗ и т.д.);
• несоблюдение категории и целевого назначения участка, не позволяющего возводить объекты капстроительства.

При отказе выдать документы на землю, нужно заказать межевание через кадастрового инженера, согласовать границы надела с владельцами смежных участков. При возникновении проблем при согласовании, можно определить границы через суд.

Изменить категорию и целевое назначение земли крайне сложно. Сделать это можно в административном порядке (через муниципалитет), либо через суд. Однако если категория и целевое назначение закреплены градостроительным планом поселения, даже обращение в суд не принесет положительного результата.

Если характеристики объекта не соответствуют техрегламенту по Закону № 384-ФЗ, владельца могут обязать разобрать строение, либо устранить допущенные нарушения. Естественно, при выявлении таких нарушений регистрация и перевод садового дома в состав жилых строений будет невозможен.