Остекление балкона переустройство или перепланировка

Содержание
  1. Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?
  2. Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:
  3. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  4. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  5. Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
  6. Отвечает юрист Татьяна Трофименко:
  7. Перепланировка лоджии
  8. Что такое лоджия?
  9. Утепление и остекление лоджии
  10. Лоджия с путями эвакуации
  11. Что разрешено и запрещено при перепланировке лоджии?
  12. Кухня на лоджии
  13. Перепланировка лоджии в комнату
  14. Согласование перепланировки лоджии
  15. Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии
  16. Виды работ требующие согласования
  17. Виды работ не требующие согласования
  18. Является ли перепланировкой застекление балкона
  19. Утепление балкона — перепланировка или нет?
  20. Расширение балкона — переустройство или перепланировка?
  21. Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?
  22. Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?
  23. Перепланировка балкона в комнату
  24. Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона
  25. Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
  26. Ответственность за незаконную перепланировку балкона
  27. Остекление балконов и лоджий: возникающие трудности и юридические аспекты
  28. Перепланировка или переустройство
  29. Случаи, в которых остекление запрещено (по информации Европейской юридической службы)
  30. Зачем ограничивают остекление
  31. Где согласовать остекление (по информации Европейской юридической службы)
  32. Обратитесь в министерство культуры
  33. Судебные прецеденты
  34. Когда управляющая организация может требовать у собственника убрать остекление с балкона
  35. Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества
  36. Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона
  37. Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома
  38. На заметку

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Остекление балкона переустройство или перепланировка

Разрешение на остекление должно быть, так как балконные ограждения, оконные блоки и крыша являются несущими конструкциями и при превышении нагрузки могут обрушиться. Самовольное переоборудование балконов и лоджий наказывается штрафом. Кроме того, Вас могут обязать в дальнейшем вернуть все в первоначальное состояние.

Прежде чем приступить к непосредственному остеклению балкона, этот вопрос необходимо согласовать с местной Жилинспекцией, предоставив, в частности, заявление, правоустанавливающие документы на объект, проект переустройства/переоборудования, технический паспорт на помещение, техническое заключение. Также от Вас могут потребовать согласие соседей.

Что касается состояния балконных плит, а также стен, к которым они примыкают, то они являются несущими конструкциями и относятся к общему имуществу МКД. Таким образом, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной жильцами управляющей компании или самим ТСЖ (если оно у Вас создано).

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Инструкция: как оформить перепланировку?

Аварийное состояние балкона может угрожать здоровью и жизни не только самих жильцов квартиры, но и иных лиц, поэтому по поводу проведения ремонта следует обращаться с письменным заявлением в УК (ТСЖ).

УК обязана отреагировать на Ваше заявление — назначить комиссию, провести осмотр и составить акт.

Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром должно последовать проведение ремонтных работ.

В случае Вашего несогласия с решением комиссии или в случае игнорирования Вашего обращения может быть инициирована прокурорская проверка деятельности УК.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Остекление и другие работы с балконами многоквартирных домов (реконструкция, увеличение площади, обустройство козырька) не являются перепланировками, но приравниваются к ним. Это значит, что в случае проведения несогласованных работ собственнику может грозить штраф.

По закону процедуре остекления балкона должны предшествовать следующие шаги.

  1. Подготовить проект остекления. Сделать это самостоятельно едва ли возможно, нужен квалифицированный проектировщик из лицензированной компании. Для подготовки самого проекта остекления потребуется техпаспорт квартиры, если его нет, необходимо запросить документ в БТИ.
  2. Согласовать проект в БТИ.
  3. Согласовать проект в архитектурно-планировочном управлении. Сложности могут возникнуть, если дом принадлежит к числу объектов историко-культурного наследия. Также не разрешают остекление балконов в ветхих и аварийных домах.
  4. Получить заключения местного отделения пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы.
  5. Предоставить все полученные документы в Жилищную инспекцию и получить разрешение на проведение всех работ.
  6. Там же (в Жилинспекции) получить акт о соответствии выполненных работ по завершении остекления. Для этого необходимо будет пригласить специалиста для удостоверения соответствия реальных изменений в конструкции балкона ранее утвержденному проекту.

Надо заметить, что для остекления балкона не требуется согласие жильцов МКД, протокол собрания или постановка соседей в известность.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Как доказать, что в квартире балкон, а не лоджия?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Согласно жилищному законодательству, балконы верхних этажей относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому на их остекление придется брать согласие всех собственников квартир в вашем доме. Вам необходимо провести внеочередное собрание и решить на нем этот вопрос.

Относительно неправильной установки водосточной системы: Вам необходимо обжаловать бездействия своей управляющей компании в жилищной инспекции своего города и в прокуратуре, так как разрушается общее домовое имущество. Вопрос бездействия УК и ее смены Вы также можете поставить на внеочередном собрании собственников квартир.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для осуществления изменений в местах общего пользования необходимо согласовать данный вопрос с жилищной инспекцией, одновременно с этим обратившись и в управляющую компанию. Если собственник решает самостоятельно исправить эту проблему, то впоследствии его могут сделать виновником данного дефекта, сказав, что вода льется именно из-за незаконного застекления его балкона.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Остекление балкона, исходя из анализа действующего законодательства, относится к переоборудованию жилого помещения. Здесь стоит отметить, что обычный гражданин не обладает специальными познаниями в области обустройства жилого помещения.

Таким образом, изначальный вывод о том, что застекление балкона предотвратит дальнейшее разрушение, не может быть принят.

Если переоборудование в итоге приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, то данные действия гражданина будут признаны неправомерными.

Для того чтобы деятельность по остеклению балкона не привела к нарушению закона, собственнику квартиры следует обратиться в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), или в МФЦ, предоставив необходимый пакет документации. Если на основании предоставленных документов будет принято решение о согласовании, то соответствующий акт будет основанием проведения переоборудования. Так что указанная ситуация подлежит разрешению в административно-публичном порядке.

Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Отвечает юрист Татьяна Трофименко:

На основании Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.06 ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Следовательно, претензии по состоянию и по качеству обслуживания жильцы многоквартирного дома должны предъявлять управляющей организации. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ УК обязана устранять указанные недостатки.

В случае, если жилищная эксплуатационная компания не справляется с обязанностями или игнорирует обращения, можно обратиться с жалобой в органы государственной жилищной инспекции.

Если собственник квартиры решил застеклить балкон самостоятельно, ему необходимо учесть несколько нюансов. Во-первых, данные шаги как минимум следует согласовать с управляющей организацией, так как затрагивается непосредственно общее имущество МКД.

Во-вторых, судебная практика в некоторых случаях рассматривает остекление балкона как незаконную перепланировку. Напомним: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Заявление о согласовании перепланировки подается в местную администрацию.

В-третьих, город на уровне локальных актов может принять решение о запрете остекления балконов на центральных или продольных улицах для того, чтобы поддерживать единый культурный облик с условием об административной ответственности.

На практике же чаще всего собственники жилых помещений не предпринимают никаких мер по согласованию остекления балкона с компетентными органами, что может грозить судебными процессами и обрушением балкона в целом.

Таким образом, чтобы минимизировать риски, вам в первую очередь необходимо обратиться в управляющую организацию с жалобой на устранение недостатков в общем имуществе. Если в удовлетворении требований будет отказано, то с заявлением о проведении проверки и ходатайством о привлечении управляющей компании к административной ответственности нужно идти в государственную жилищную инспекцию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Документы, необходимые при ремонте

Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Перепланировка лоджии

Остекление балкона переустройство или перепланировка

Большое количество квартир в жилых домах имеют в составе помещений лоджию. Перепланировка лоджии – мероприятие, которое в последнее время становится все более востребованным, что связано с увеличением числа многоквартирных зданий с таким типом внешнего помещения.

В данной статье мы рассмотрим возможные варианты перепланировки лоджии и коснемся мероприятий, которые запрещены к реализации.

Что такое лоджия?

В Своде Правил (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные») лоджия определена следующим образом:

Лоджия – встроенное или пристроенное открытое во внешнее пространство и огороженное с трех сторон стенами (с двух – при расположении углом) помещение, которое не ограничивает естественную освещенность примыкающего помещения ниже допустимого уровня и может быть застекленным.

Квартиры с выходом на лоджию из кухни, фото:

Лоджии, как и балконы, являются полноправными помещениями, которые в учетной документации БТИ имеют свой номер и отражаются на плане в техническом паспорте квартиры либо на поэтажном плане и учитываются в экспликации.

Из этого следует, что с точки зрения действующих норм перепланировка лоджии регулируется тем же регламентом, что и остальные помещения квартиры. Документация для разрешения на перепланировку лоджии ничем не отличается от документов, необходимых для согласования переустройства любого другого помещения квартиры.

Пример лоджии в учетной документации БТИ:

В данном случае на плане БТИ и в экспликации обозначены две лоджии (2а и 3а).

Утепление и остекление лоджии

Сегодня в большинстве новостроек предусматривается остекление лоджии на этапе строительства. Однако значительная часть лоджий в многоквартирных домах застеклена собственниками. Этот вид работ часто выполняется при ремонте квартир. И перед владельцем жилья встают вопросы:

  • Остекление лоджии – это перепланировка?
  • Утепление лоджии – это перепланировка или нет?

Работы по утеплению лоджии предполагают, что она уже застеклена, поэтому их можно отнести, скорее, к отделочным. При проведении работ по утеплению полов лоджии важно помнить, что устройство их жидкостного подогрева запрещено. Возможно смонтировать электрическую систему «теплого пола», но только в том случае, если суммарное энергопотребление квартиры не превысит выделенную мощность.

На сегодня, если при проведении косметического ремонта как дополняющее мероприятие выполняются работы по монтажу остекления лоджии, в большинстве случаев их согласовывать не требуется.

При перепланировке квартиры остекление лоджии может включиться в проектную документацию как одно из мероприятий.

Исключением являются некоторые районы Подмосковья, где остекление балконов и лоджий требует согласования, так как муниципальный регламент относит их к работам, влияющим на архитектурный облик здания.

В Москве и большинстве районов Московской области при остеклении лоджии запрещено изменять конструкцию ограждения. На практике это означает, что снести кирпичную кладку или демонтировать первоначальное ограждение с заменой на сплошное остекление нельзя. Подобное решение нарушает архитектуру дома и может привести к необходимости проведения восстановительного ремонта.

Лоджия с путями эвакуации

В части домов внешние помещения смежных квартир разделены перегородкой, которая призвана служить путем эвакуации при чрезвычайной ситуации. Заделывать подобную перегородку или перекрывать доступ к ней запрещено. Данная перегородка относится к общедомовой собственности и при строительных работах на лоджии важно это учитывать.

Пример путей эвакуации на лоджии:

В конструкции некоторых жилых зданий на лоджиях квартир предусмотрены эвакуационные пути между этажами. Для этого в перекрытиях выполнены люки, а на площади лоджий смонтированы металлические лестницы. Демонтировать конструкции эвакуационных путей, заделывать их, перекрывать к ним свободный доступ категорически запрещается.

Пути эвакуации на лоджии – предмет контроля надзорных органов, которые имеют право потребовать ее восстановления за счет собственника помещения.

Что разрешено и запрещено при перепланировке лоджии?

В том случае, если лоджия имеет значительную площадь либо расположена вдоль нескольких внутренних помещений квартиры, возможным вариантом становится ее разделение на несколько помещений. Кроме того, на месте оконных проемов на таких лоджиях устраивают дополнительные выходы.

Пример проекта перепланировки лоджии:

При проведении данной перепланировки лоджию (1б) разделили на две части перегородкой. В комнате (2) заменили окно на оконно-дверной блок, устроив выход на лоджию.

Наиболее часто собственниками выполняется перепланировка с объединением лоджии и комнаты (кухни). Но поскольку лоджия является внешним и неотапливаемым помещением, такая перепланировка запрещена (п.10.

18 Приложения 1 к ППМ №508-ПП). Соединение “холодного” (лоджия) и “теплого” (комната, кухня) помещений нельзя проводить и в том случае, если лоджия остеклена и утеплена.

 Также на лоджию запрещено выносить радиатор общедомовой системы отопления.

Пример перепланировки лоджии с нарушениями:

Внутреннее и внешнее помещения соединены напрямую. Такие мероприятия запрещены.

Пример перепланировки лоджии, выполненной по правилам:

Радиатор отопления перенесен на межкомнатную перегородку, а между лоджией и комнатой установлено энергосберегающее остекление. Такая перепланировка разрешена.

А поскольку объединять внешние (неотапливаемые) помещения и внутренние напрямую запрещено, в проеме (после демонтажа подоконного блока и окна с дверью) требуется установить энергосберегающее остекление. Чаще всего монтируют перегородки и дверные блоки со сплошным (французским) остеклением из многокамерных стеклопакетов.

Перепланировка лоджии, выполненная правильно:

Для согласования проекта перепланировки с объединением лоджии и комнаты (кухни) требуется включение в его состав теплотехнического расчета. Проект перепланировки лоджии с расчетом теплопотерь должен быть разработан организацией с допуском СРО.

Теплотехнический расчет:

Здесь также нужно отметить, что демонтировать подоконный блок возможно далеко не во всех случаях. В некоторых районах Подмосковья наружная стена считается общедомовым имуществом, и решение о демонтаже подоконного блока выносится на общее собрание, где более половины всех собственников дома должно одобрить эти работы.

В некоторых муниципальных регламентах, регулирующих сферу перепланировок в других районах Московской области, такие виды работ могут быть как полностью запрещены, так и не встречать возражений.

В Москве для панельных домов, построенных по проектам МНИИТЭП после 2007 года, демонтаж подоконного блока запрещен. В этих домах внешние ограждающие конструкции входят в систему защиты здания от прогрессирующего обрушения.

Кухня на лоджии

Такое мероприятие, как устройство кухни на балконе или лоджии, меняет назначение помещения, что делать запрещено. Кроме того, перепланировка лоджии в кухню не соответствует санитарным и строительным нормам. Размещение на лоджии санузла также невозможно.

Перепланировка лоджии в комнату

Как и в случае с устройством кухни на лоджии, переустраивать лоджию под жилую комнату запрещено, потому что изменится назначение помещения. А, согласно утвержденным правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, использовать лоджии и балконы не по назначению не допускается. Поэтому подобную перепланировку не согласовать.

Таким образом, перепланировка лоджии, изменяющая назначение помещения, архитектурный облик здания, а также затрагивающая общедомовое имущество, относится к запрещенным.

Согласование перепланировки лоджии

Основополагающим документом, регламентирующим процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в г. Москве, является постановление городского Правительства №508-ПП. Кроме этого, учитываются требования действующих строительных и санитарных норм, а также ограничения, принятые проектировщиками многоквартирных домов.

Несмотря на то, что в Москве в настоящий момент можно согласовать не только планируемую, но и выполненную перепланировку, специалисты нашей организации настоятельно рекомендуют приступать к работам только после получения на них разрешения. Незаконная перепланировка лоджии наказывается штрафом. А если при выполнении ремонта были нарушены строительные нормы, то узаконить перепланировку лоджии не получится, и помещение нужно будет возвращать в прежний вид.

Для согласования перепланировки и/или переустройства в Московской области надзорный орган, которым в большинстве случаев является Управление архитектуры и градостроительства в лице администрации города (городского округа), руководствуется Жилищным кодексом РФ. Кроме этого, учитываются действующие санитарные и строительные нормы, а также муниципальный регламент, принятый в данном районе Подмосковья.

Муниципальные регламенты разных районов Московской области могут различаться, и для оценки допустимости запланированных работ часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющим их согласование.

Процесс согласования перепланировки в Подмосковье также отличается от московского тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов не предусматривает узаконивания ранее выполненной перепланировки. Произведенную без разрешения перепланировку и/или переустройство возможно согласовать только на основании решения суда, хотя в некоторых случаях собственнику предоставляется возможность согласования без судебного процесса.

О необходимых документах и порядке оформления перепланировки квартиры вы можете прочитать, перейдя по этой ссылке.

Бесплатную консультацию по перепланировке возможно получить у специалистов нашей организации, имеющих многолетний опыт разработки проектной документации и согласования перепланировок «под ключ» в Москве и области.

Свои вопросы и планировку квартиры (план БТИ) направляйте в письме электронной почты или через специальную форму вопрос-ответ на сайте. Потребуется указать адрес объекта, номер телефона для связи и что от нас необходимо – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки.

Кроме этого, есть возможность задать вопрос в чате или позвонив по телефону нашей организации.

Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии

Остекление балкона переустройство или перепланировка

Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.

В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.

Виды работ требующие согласования

  • перенос или демонтаж стен;
  • изменение толщины стен;
  • изменение размеров и формы дверей и окон;
  • частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Виды работ не требующие согласования

  • Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки;
  • Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни;
  • Изменение места нахождения электророзеток.
  • Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций.

Является ли перепланировкой застекление балкона

Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.

При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.

В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию.

Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы.

Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?

При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:

  • По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
  • Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.

Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.

Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения.

Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя.

При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.

Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?

Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.

Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи.

Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения.

В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

  • ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
  • перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
  • перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
  • демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
  • нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов

  • Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
  • После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
  • Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
  • Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
  • Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
  • Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
  • Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.

Ответственность за незаконную перепланировку балкона

Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.

Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф.

Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.

При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд.

У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.

Остекление балконов и лоджий: возникающие трудности и юридические аспекты

Остекление балкона переустройство или перепланировка

У многих граждан, проживающих в средней полосе России, возникает необходимость остеклить балкон…

Это помогает защитить часть квартиры от дождя, снега и прочих неприятных погодных явлений. Некоторые россияне идут дальше и выводят на лоджии освещение и отопление, чтобы сделать помещение полноценной жилой площадью.

По оценкам риелторского агентства «Азбука жилья», на сегодняшний день в Москве застеклено порядка 70-80 процентов лоджий и балконов жилого фонда.

Как пояснил Владимир Каширцев, гендиректор агентства «Азбука жилья», россияне остекляют балконы, прежде всего, из практичности.

Учитывая российский климат, благодаря остеклению балкона появляется ряд преимуществ: он превращается в полноценную зону отдыха, на нем можно сушить белье и что-либо хранить (коробки, коляски, велосипед, сезонные вещи).

К тому же, остекленный балкон обеспечивает дополнительную шумо- и теплоизоляцию, поддерживая в квартире более комфортный микроклимат.

Россияне не привыкли считать обустройство лоджий и балконов сложной манипуляцией. Как правило, жильцы остекляют балконы своими силами и даже не задумываются, что нужно получить какие-либо разрешения от государственных инстанций. Однако остекление может оказаться незаконным. В России желающие облагородить свой балкон столкнутся с несколькими препятствиями.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у юристов, архитекторов и риелторов, какие трудности ожидают людей, решивших остеклить балкон.

Перепланировка или переустройство

По словам Ольги Тихоновой, руководителя одного из офисов риелторского агентства «Миэль», так как при остеклении лоджии или балкона площадь квартиры не меняется, оно не считается перепланировкой – однако по закону является переустройством. Эти понятия существенно отличаются: при перепланировке переносят стены и изменяют конфигурацию комнат, в то время как переустройство предполагает лишь перекладку электропроводки и других инженерных сетей.

Чтобы узаконить перепланировку владельцу квартиры придется собрать множество бумаг и получить одобрение соответствующих инстанций.

Управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин говорит, что в случае стандартных работ с остеклением лоджии или балкона никаких ограничений и запретов не существует.

Адвокат отмечает, что остекление лоджий и балконов не прописывается в каких-либо документах и полностью лежит на владельце квартиры, пока изменения не меняют тип владения.

По словам специалистов «Азбуки жилья», чаще всего оконные рамы устанавливают без разрешительной документации, но, согласно закону, есть ряд исключений.

Случаи, в которых остекление запрещено (по информации Европейской юридической службы)

Если остекление нарушит правила пожарной безопасности. Например, запрещено остеклять балкон, который ведет к пожарной лестнице – такая конструкция характерна для домов 1970-1980-х годов постройки.

Запрещено остеклять балконы, если это нарушает внешний облик зданий, которые являются памятниками архитектуры или представляют историческую ценность.

Нельзя остеклять балконы ветхих домов, поскольку в этом случае существует большой риск разрушения несущих плит.

По закону остекление лоджий и балконов не имеет прямого отношения к перепланировке, но приравнивается к ней, поскольку необходимо, чтобы остекление, как каждое изменение жилой или общей площади, соответствовало пожарным, санитарным, гигиеническим нормам, требованиям безопасности эксплуатации и другим. Необходимо также учитывать, что остекление не только меняет архитектурный облик здания, но и за счет веса отделочных материалов и стекла увеличивает нагрузку на плиты перекрытия и отделку фасада.

Зачем ограничивают остекление

Власти вводят запреты на остекление лоджий в основном, чтобы избежать избыточной нагрузки на здание.

Как говорит Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21 Россия, некоторые хозяева не только застекляют и утепляют балкон, но и демонтируют внутренние оконные рамы, а также выносят на балкон батареи отопления. Эксперт отмечает, что это является перепланировкой и переоборудованием.

Если изначально у балкона нет крыши, следовательно, нет и объема, то фактически его застекление внесет изменения в конструкцию фасада дома, отметил Хакимов. Это же касается и застекления, когда рама выносится за линию фасада, поскольку объем балкона увеличивается. Перепланировкой также будет сооружение козырька над балконом.

В Европейской юридической службе обращают внимание, что обязательно согласовывать остекление лоджий и балконов в квартирах, расположенных на последних этажах. Ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вязина пояснила, что в этом случае балкон не просто остекляют от ограждения до ограждения, но и устраивают крышу, которую прикрепляют к фасаду дома.

В юридической фирме «Правовое решение» предупредили, что к группе риска также относится панорамное остекление. По словам адвоката Сергея Воронина, при таком остеклении нагрузка на плиту увеличивается в два-три раза.

Согласовать работы с государственными органами необходимо и в случае, если полностью меняется плита, а проект здания этого не предусматривает. Чтобы сказать, можно ли в конкретной ситуации считать застекление перепланировкой, необходимо изучить проект работ по застеклению, говорит Дамир Хакимов.

Если возникают сомнения, лучше проконсультироваться с государственными органами, которые отвечают за согласование.

Где согласовать остекление (по информации Европейской юридической службы)

Бюро технической инвентаризации. Сюда подают проект с указанием мест и размеров стыков, сметы материалов и прочего. В документе также должен быть расчет нагрузки на перекрытия и заключение о том, возможно ли выполнять такие работы.

Архитектурно-планировочное управление. С этой структурой необходимо согласовать изменение фасада здания – рисунок и цвет наружной обшивки балкона.

Районное отделение пожарного надзора. Работники службы проверяют указанные в смете материалы на огнестойкость и выдают заключение о том, что остекление не затруднит эвакуацию при пожаре.

Санитарно-эпидемиологическая служба. Здесь необходимо получить справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.

Жилищная инспекция. Сюда необходимо подать заключения всех служб, на основании которых жилищная инспекция вынесет окончательно решение о соответствии остекления балкона действующему законодательству. Решение выдает межведомственная комиссия.

Против остекления активно выступают архитекторы, по мнению которых, это делает балконы и лоджии неэстетичными. Как считает Мария Николаева, глава московской студии MAD Architects, остекление балконов в домах – настоящее бедствие последних 20 лет.

Часто балконы незаконно наращивают, остекляют по всей высоте или используют в качестве материала для отделки остатки древесины с дачи.

Эксперт отмечает, что владельцы думают только о расширении собственной квартиры, однако забывают, что остекление может портить внешний вид фасада, превращая его в «сборную солянку коробок».

По мнению Николаевой, из-за такой небрежности жильцов нарушается архитектурный облик района, и появляются диспропорции пространства. Эксперт сожалеет, что часто лепнину в сталинских домах закрывают пластиком, прикрепленным к колоннам. В исторических центрах европейских городов нет остекленных балконов, а самовольное изменение фасадов карается большим штрафом.

Обратитесь в министерство культуры

Кроме причин сугубо технического характера, остеклению лоджии или балкона может помешать охранный статус дома или его месторасположение.

При намерении остеклить балкон в фасадном доме, который является памятником архитектуры, необходимо дополнительно согласовать работы с рядом ведомств – от жилищной инспекции до министерства культуры.

По словам экспертов агентства «Миэль», это будет сложно сделать.

Архитекторы и риелторы говорят, что сегодня в большинстве новостроек изначально предусмотрены застекленные лоджии и балконы. В ряде новых многоквартирных домов застройщики делают акцент именно на лоджиях, включая их в теплый контур квартиры. При этом покупатель сам решает, нужно ли отделять эту зону.

Судебные прецеденты

В российском законодательстве не сказано, что балкон можно остеклять только при наличии соответствующего разрешения. Однако в судебной практике было достаточно дел, по итогам которых собственников заставляли снимать остекление, говорит сотрудница агентства «Миэль» Ольга Тихонова.

Ситуацию прокомментировала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян:

– Некоторые ограничения вызывают множество споров в судебной практике. Например, определением Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.

2012 № 0254 владельца обязали демонтировать застекленное ограждение балкона, которое он самовольно возвел, так как у хозяина не было проектной документации на остекление балкона с устройством козырька, а остекленное ограждение не отвечало требованиям строительной безопасности, поскольку в обшивке балкона использованы материалы из категории «сильно горючие».

Однако Дзержинский городской суд Нижегородской области встал на сторону собственника, которого хотели обязать привести квартиру в первоначальное состояние.

По словам истца, при остеклении использовались деревянные конструкции, у владельца не было решения контролирующих органов и собственников помещений многоквартирного дома, а остекление нарушает архитектурный облик здания. Но собственнику удалось узаконить остекление балкона.

Эксперты «Миэль» говорят, что на сегодняшний день застекленный балкон не повышает цену на квартиру, но делает ее более привлекательной для потенциального покупателя. Качественный стеклопакет на балконе станет плюсом при продаже жилья, хотя не повлияет на стоимость недвижимости. На вторичном рынке при продаже рассматривают все характеристики в совокупности.

Когда управляющая организация может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Остекление балкона переустройство или перепланировка

Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или  предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.Законно ли построить в квартире второй этаж на чердаке

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

Суды первой и кассационной инстанций, рассмотрев доводы сторон, приняли сторону управляющей домом организации.

Решение основывалось на двух постулатах:

  1. Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

В Санкт-Петербурге действуют Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений, утверждённые постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135. Согласно п. 6.

13 данного документа, любые действия, связанные с устройством и изменением внешнего вида балконов и лоджий, должны быть согласованы с городским Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА), а также с другими собственниками.

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Управляющие домом организации и муниципалитеты при этом редко требуют от владельцев квартир с остеклёнными балконами привести фасад в прежнее состояние. Обычно это происходит из-за масштабов переустройства лоджии, жалоб соседей, угрозы жизни и здоровью людей или же когда переустройство мешает УО содержать дом в надлежащем состоянии:

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

Знающий юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: