Отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы 2021

Оценка недвижимости при аренде: для чего нужна в 2021 году

Время чтения: 5 минут

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду.

Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам.

Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта. Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

• суть оценочной деятельности;
• круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
• требования и правила оценки;
• случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

• для принятия управленческих решений;
• в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
• при оценке функционирующего бизнеса или организации;
• для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

• передачи объекта в залог (ипотека);
• определения арендной ставки;
• переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
• совершения сделки купли-продажи;
• формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
• разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

• цель проведения оценки;
• тип объекта;
• вид определяемой стоимости;
• размер вознаграждения;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

• здания административного и офисного назначения;
• промышленная и коммерческая недвижимость;
• помещения жилого и нежилого назначения;
• незавершенное строительство;
• земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок. В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

• аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
• владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
• собственности.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

https://www.youtube.com/watch?v=1wiZAcpTD14

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

• договора аренды;
• кадастрового плана земельного надела;
• данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
• сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
• паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:

• покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
• получение кредита, когда земля выступает залогом;
• вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
• купля-продажа прав аренды земельного объекта;
• необходимость принятия инвестиционных решений;
• оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
• судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Узнайте подробнее, как осуществляется оценка стоимости земельного участка.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

• сравнения продаж,
• распределения,
• выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

• капитализации продаж,
• предполагаемого использования,
• остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

• вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
• назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
• оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
• вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
• применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

• данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• основания для получения права аренды;
• правомочия арендатора;
• сроки аренды;
• размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.

ВС: Росимущество может увеличить арендную плату на основании отчета оценщика без допсоглашения с арендатором

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13353 по спору о взыскании региональным управлением Росимущества задолженности с арендатора, возникшей из-за увеличения платы за землю вследствие оценки земельного участка.

Стоимость аренды выросла в более чем в 22 раза на основании отчета оценщика

В октябре 2007 г. территориальное управление Росимущества в Московской области (арендодатель) и госучреждение «Опытная станция «Центральная» Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства (арендатор) заключили договор аренды подмосковного земельного участка сроком на 49 лет.

По условиям договора размер арендной платы определялся на основе рыночной стоимости права аренды. Согласно п. 5.3 договора указанный показатель пересматривался при изменении рыночной стоимости земельного участка или арендной платы за него, но не чаще одного раза в год. В дальнейшем арендатором земельного участка стало ООО «ТехПромАльянс».

В июне 2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение, указав в нем новый вид разрешенного использования участка. При этом новая редакция п. 5.

3 договора стала выглядеть так: «Размер арендной платы пересматривается: ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору».

Новый размер годовой арендной платы за участок составил более 1,4 млн руб. Данный показатель был определен на основе отчета профессионального оценщика. Впоследствии арендатор возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости и зарегистрировал на него право собственности.

В мае 2017 г. арендодатель известил арендатора об очередном увеличении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости с даты направления такого уведомления. Основанием стал отчет об оценке, выполненный 20 декабря 2016 г. ООО «Центр оценки Аверс», новый размер арендной платы превысил 31 млн руб.

Спустя год арендодатель направил в адрес контрагента претензию с требованием уплатить долг по арендной плате в размере, указанном в прошлогоднем уведомлении. Впоследствии Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате на сумму свыше 32,5 млн руб.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы.

Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора.

В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

ВС не согласился с выводами о злоупотреблении правом

В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ Управление Росимущества сослалось на нарушение нижестоящими судами норм материального и процессуального права.

После изучения материалов дела № А41-71074/2018 высшая судебная инстанция напомнила, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, устанавливаются российским правительством. Правительство также устанавливает порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

Так, Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 г. были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Проанализировав документ, Верховный Суд заключил, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 Суд отметил, что к договору аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ (п. 3 ст.

65 которого предусматривает необходимость госрегулирования размера арендной платы), применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Как пояснил ВС РФ, в рассматриваемом деле спорный договор был заключен обществом после введения в действие Земельного кодекса РФ не по результатам торгов.

Следовательно, арендная плата по договору, определенная на основании рыночной стоимости права аренды, является регулируемой и может меняться в связи с изменением рыночной стоимости права аренды.

Таким образом, действия арендодателя по направлению арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке от 20 декабря 2016 г., только 31 мая 2017 г.

не могут быть квалифицированы как содержащие признаки злоупотребления правом. Ведь перерасчет арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости был произведен арендодателем с даты направления уведомления, а не за прошедший период.

Высшая судебная инстанция также отметила, что рыночный размер арендной платы за спорный участок, определенный оценщиком в 2010 г., использовался сторонами в течение почти 7 лет.

«При таком положении довод ответчика о невозможности использовать отчет от 20 декабря 2016 г. для определения арендной платы начиная с 31 мая 2017 г. несостоятелен», – отметил Суд. Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г.

№ 92, отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения.

Поэтому указанная в таком отчете итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

«Направление арендодателем в мае 2017 г. уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы на основании отчета, изготовленного 20 декабря 2016 г., само по себе не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы с учетом положений п. 10 Правил.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка», – отметил Суд в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Арбитражному суду, в частности, нужно будет исследовать обстоятельства для определения размера арендной платы за указанный в иске период, а также проверить довод ответчика о нарушении законодательства об оценочной деятельности при изготовлении отчета об оценке от 20 декабря 2016 г.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Комментируя выводы Верховного Суда, адвокат АП г. Москвы Михаил Красильников отметил, что тот справедливо указал, что отчет оценщика в рассматриваемом деле является одним из видов доказательств, и в случае несогласия с ним ответчик был вправе потребовать проведения экспертизы в судебном порядке – то есть это вопрос состязательности сторон.

Он напомнил, что еще в 2011 г. ВАС РФ дал разъяснения, касающиеся вопроса о том, каким образом применяются регулируемые ставки арендной платы за публичные земли применительно к договорам, заключенным до и после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

«Так, государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, а волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13», – пояснил адвокат. Михаил Красильников добавил, что в рассматриваемом случае нижестоящие суды увлеклись вопросами договорного права и упустили публично-правовое регулирование, на что и обратил внимание Верховный Суд.

Глава филиала МКА «Берлингтонз» в Санкт-Петербурге Александр Осетинский отметил, что отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта является в соответствии с положениями АПК и ГПК доказательством по делу, а именно – заключением специалиста.

«Заключение специалиста или эксперта, как неоднократно указывал Верховный Суд, является лишь одним из доказательств по делу и не может иметь для суда заранее определенного значения, то есть оно не является некой “царицей доказательств”.

В то же время, исходя из судебной практики, выводы эксперта относительно вопросов, которые требуют специальных познаний, преимущественно оцениваются судами как более достоверное доказательство по делу, тогда как противоречащие заключению эксперта или специалиста доказательства оцениваются судами критически», – пояснил адвокат.

Александр Осетинский добавил, что заключение эксперта в подавляющем большинстве случаев фактически обладает для суда большей силой, чем заключение специалиста или иные доказательства, хотя юридически они имеют для суда одинаковое значение.

«Такое отношение суда может быть мотивировано формально большими гарантиями независимости и объективности заключения эксперта, такими как предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также обеспечение возможности для обеих сторон дела участвовать в формировании вопросов и определении экспертной организации. Безусловно, встречаются и исключения из правил, когда суд выносит решение, опираясь на заключение специалиста, которое является для него более убедительным, как, например, в деле № А75-9149/2014», – отметил он.

По словам Александра Осетинского, в данном конкретном деле Верховный Суд придерживается ранее выработанных правовых позиций в части, касающейся роли отчета об оценке.

«Установив возможность определения арендной платы за пользование земельным участком, исходя из ее рыночной стоимости и изменения ее в одностороннем порядке арендодателем, Суд указывает на наличие права арендатора по оспариванию установленной арендной ставки.

Так как арендодателем в обоснование своей позиции в дело был представлен отчет об оценке, который не должен иметь для суда заранее определенного доказательственного значения, у арендатора остается право при пересмотре дела оспаривать определенную цену.

Например, путем предоставления иного отчета об оценке или проведения по делу судебной экспертизы», – пояснил адвокат.

Оценка арендной платы

Аренда – наиболее популярная форма владения недвижимостью любого вида, не реже, оборудованием или транспортными средствами. Это связано с тем, что в современных условиях довольно трудно приобрести имущество в собственность из-за высоких цен. Поэтому проще и дешевле арендовать недвижимость, оформлять оборудование в лизинг и прочее.

Что такое оценка арендной платы?

Если арендодатель не может самостоятельно определить размер арендной платы или арендатор с ней не согласен, то они обращаются к независимому оценщику, который при помощи глубокого анализа рынка рассчитает точную арендную ставку.

На размер арендной платы влияют такие факторы, как:

• Месторасположение объекта
• Физические характеристики
• Текущее использование
• Имущественные права и обременения

Основание для проведения оценки определяются:

• Законодательно
• Добровольно, то есть когда есть сомнения в ее соответствии

Как происходит оценка арендной платы?

В зависимости от вида объекта оценки отличаются и подходы к определению размера арендной платы.

В процессе проведения оценки специалист:

• Устанавливает количественные и качественные характеристики объекта
• Осуществляет осмотр объекта
• Анализирует рынок и все ценообразующие факторы
• Определяет наиболее подходящий метод оценки
• Осуществляет расчеты для определения размера арендной платы
• Проводит анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)
• Согласовывает полученные результаты и выводит итоговую сумму

Что получает клиент?

В результате работы независимого оценщика клиент получает отчет об оценке арендной платы, выполненный в соответствии со всеми требованиями и нормами законодательства об оценочной деятельности. Такой отчет поможет в спорной ситуации установить действительно адекватную арендную плату.

Готовый отчет в соответствии с требованиями стандартов оценочной деятельности должен быть пронумерован и прошит, а также заверен печатью и подписью оценщика-исполнителя.

Отчет содержит:

• Задание на оценку
• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Применяемые стандарты оценочной деятельности
• Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки
• Анализ среды месторасположения
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание подходов, применяемых при оценке
• Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
• Информация об объектах-аналогах
• Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
• Согласование результатов
• Фотографии объекта оценки
• Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Показать полностью

Город, область, район

Площадь

Транспортная доступность

Развитость инфраструктуры

Наличие в помещении мебели, техники, телефона и Интернета

Состояние электросетей, инженерных/сантехнических коммуникаций и вентиляционных систем

Наличие стоянки/паркинга для автомобилей

Купля-продажа права аренды

В случае, когда право аренды продается. Отчет независимого эксперта поможет объективно определить конечную стоимость сделки.

Внесение в уставный капитал предприятия

В случае, когда право аренды вносится в уставный капитал предприятия. Оценка эксперта в такой ситуации необходима.

Показать полностью

Нам доверяют более 190 организаций

SKY LINK

Абсолют Банк

Макдоналдс

ГУП «Мосгортранс»

ABI PRODUCT

АО «Связьтранснефть»

Транспортная компания «ПЭК»

Полезен ли отзыв? Да (40) / Нет (12)

Яцун Владимир Васильевич, заместитель директора

09.12.2019

хорошее

Достоинства: все сотрудники приятно и уважительно общались

Недостатки: ничего сказать не могу

Полезен ли отзыв? Да (37) / Нет (8)

Хороший результат за разумные деньги

Полезен ли отзыв? Да (34) / Нет (12)

Прекрасная работа специалистов, быстро и качественно. Приятно было работать с таким специалистами. Огромное спасибо

Полезен ли отзыв? Да (30) / Нет (6)

Отчет был подготовлен в короткие сроки, я очень доволен

Полезен ли отзыв? Да (31) / Нет (14)

Для того, чтобы заказать оценку арендной платы, вы можете воспользоваться любым удобным способом.

Цели оценки

Для определение доходности имущества Для получения кредита

Определение рыночной доходности имущества является основной целью оценки арендной платы, которая может стать одним из определяющих факторов при покупке.

Оценка рыночной стоимости арендной ставки также необходима при возникновении споров с арендатором. Составленный отчет поможет обосновать арендную ставку. Заказчиком процедуры может выступать как собственник имущества, так и арендатор. Оба в этой ситуации действуют в собственных интересах, а оценщик остается беспристрастным, независимым специалистом.

К нам обращаются собственники, когда нужна «переоценка» арендных платежей. При заключении договора на продолжительный срок имеет место проблема инфляции и изменений рынка недвижимости. Без корректировки ставки собственник может годами недополучать прибыль. Оценка арендной ставки позволяет регулярно актуализировать величину платежей.

Что влияет на арендную ставку?

При проведении оценки независимый оценщик учитывает множество факторов, от которых зависит величина арендной платы:

• Класс объекта.
• Расположение арендуемой недвижимости.
• Физические характеристики: площадь, этаж, отдельно расположенное здание или помещение.
• Удаленность от объектов инфраструктуры.
• Наличие мебели, техники.
• Дополнительные требования собственника к арендатору: необходимость вносить коммунальные платежи, ремонт за свой счет и т. д

• Уровень оснащения, особенности коммуникаций.
• Юридические нюансы, например, наличие обременений, качество права аренды (возможность пролонгации, права сторон, регистрация договора, объем прав и др.).

В будущем эти факторы будут влиять и на возможное снижение/повышение арендной платы.

В законе оговорен следующий момент: при сдаче в аренду объектов, которые принадлежат государству или городу, обязательно привлекается независимый оценщик.

Сравните: частные лица, предприятия, сдающие недвижимость в аренду, обращаются к специалистам по собственному желанию.

Установить арендную плату они могут и без посторонней помощи, но есть риск определения необъективной (заниженной или завышенной) ставки.

Процедура оценки арендной платы

Подписание договора и составление задания, в котором определяется требования к итоговой величине ставки аренды в зависимости от предполагаемого договора аренды, даты оценки, вида объекта и прочие существенные условия в соответствии с Федеральными стандартами оценки

Получение необходимых данных по объекту. Помимо визуального осмотра помещения, на этом этапе досконально изучаются все юридические и технические документы: наличие обременений, информация о собственниках, имеющийся пакет документов БТИ и Росреестра. Анализируется вид текущего использования имущества, его доходность

Анализ рынка и определение сегмента, к которому относится объект аренды. Определяются не только основные ценообразующие факторы, влияющие на размер арендной ставки (например, местоположение, качество отделки, удаленность от метро и пр.), но также макроэкономические факторы, рыночная ситуация и социально–экономическая ситуация в том регионе, где находится объект недвижимости

Анализ эффективного использования объекта. Определение вида использования объекта зависит от существующих ограничений, специфики индивидуальных параметров и максимальной выгоды, которую может принести помещение

Проводятся расчеты рыночной величины ставки аренды. На данном этапе в зависимости от предполагаемого договора аренды используются подходы, принятые в международной оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный

Согласование итогов выполненных расчетов, полученных с использованием всевозможных методов в рамках подходов и определение окончательного размера рыночной стоимости арендной ставки

Получите консультацию по оценке бесплатно

* Форма заказ звонка *

Методы оценки арендной платы

Применение методов при оценке арендной ставки регулируется ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО №1-3, 7 и методическими рекомендациями профильных органов власти.

• При применении сравнительного подхода оценщик учитывает, что арендаторы не будут арендовать нежилое помещение или земельный участок по ставке, которая превышает арендную плату за аналогичные объекты. Специалист анализирует ситуацию на рынке, подбирает сопоставимые объекты, которые уже сданы в аренду, и определяет объективную арендную ставку.
• Доходный подход применяется в отношении объектов, которые используются в коммерческих целях. Величина арендной платы будет рассчитываться на основе дохода, который получит собственник от эксплуатации или продажи недвижимости.
• При применении затратного подхода учитываются затраты на приобретение, воссоздание объекта аренды и рассчитывается ставка.

Размер арендной платы напрямую зависит от особенностей арендуемой недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=jDo4cl3ELrE

Чаще всего профессионалами применяется сравнительный метод оценки.

Данный способ оценки основывается на той позиции, что потенциальный арендатор не будет платить за сдаваемый объект цену более высокую, чем за сдаваемый объект конкурентов со схожими характеристиками, параметрами и локацией, выставленный по минимальной цене.

В ходе работ проводится сравнение оцениваемого имущества с сопоставимыми имущественными объектами, которые были реализованы или сданы в аренду в течении ближайшего времени.

В обязательном порядке учитываются различия и вносятся корректировки по тем параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. В случае достаточного количества проверенной информации о недавних сделках с аналогичными объектами, сравнительный метод можно считать надежным инструментом для составления полной и реальной картины об отношении участников рынка к объекту оценки.

На каждом этапе необходимо применение знаний и опыта, которые наши сотрудники получили при многолетнем изучении рынка недвижимости в Москве. При оценке арендных ставок мы учитываем индивидуальные потребности наших клиентов. Мы очень дорожим временем и доверием наших клиентов, поэтому четкое следование срокам и оперативность являются основными принципами нашей работы.

Срок проведения оценочных работ

Получить информацию о сроках оценки арендной платы вы можете получить по телефону. Они зависят от многих факторов:

• Сложности объекта и объема предоставленных документов.
• Времени и даты выезда на объект (его определяет заказчик услуги).
• Сроков согласования результатов расчетов с контролирующими органами, в случае наличия такой необходимости.

Опыт наших специалистов позволяет провести оценку даже сложных объектов в короткие сроки, поэтому мы готовы помочь физическими и юридическим лицам даже со срочными заказами.

Итогом работы наших оценщиков становится отчет

Цель проведения оценки – получение заказчиком на руки официального документа, который можно подать в коммерческие структуры и государственные органы. Составлять отчет об оценке имеют право только оценщики, которые имеют квалификационный аттестат по направлению, к которому относится оцениваемый объект и застраховали профессиональную ответственность.

Отчет об оценке, составленный нашими оценщиками, имеет юридическую силу и действует в течение 6 месяцев. Перед вручением заказчику он проходит проверку в 2 этапа. Такой подход позволяет нам исключить любые ошибки в содержании и оформлении документа.

Отчет будет содержать в себе основные разделы:

• Общая информация об объекте оценки.
• Сведения о заказчике и исполнителе.
• Сведения об источниках информации и перечень документов, предоставленный заказчиком.
• Анализ рынка и описание объекта.
• Описание методологии и расчетная часть процесса оценки.
• Согласование результатов, полученных в ходе применения разных подходов.
• Результаты оценки.
• Приложение.

Составленный отчет должен быть прошит, пронумерован постранично (приложение, в том числе), подписан оценщиком, скреплен печатью и подписью руководителя оценочной компании.

Наши преимущества

Квалифицированные специалисты

15 лет опыт работы

Ответственность застрахована

Аккредитованы крупными компаниями

 Возможно

Оценка бизнесаПодробнее →

Оспаривание кадастровой стоимостиПодробнее →

Оценка товарного знакаПодробнее →

Нас рекомендуют

Заказать оценку

Отправьте заявку, и мы перезвоним
в течение 10 минут!